叶檀：应征收低额房产税和资本利得税

叶檀

对自住房征房产税，于情于理都说不过去。物业税的目标应该是遏制投机，而不是跟人们的住房需求过不去，更不是为了政府多收税。围绕房产税征收范围扩大的漫天迷雾，其实质是对中国未来房地产市场以投资为主还是以消费为主的定调。中国式的物业税，最稳妥的做法是低额房产税加上资本利得税，如果真能如此，中国楼市的整体转型，就可期待。

中国式的物业税目标何在？不是劫富济贫，不是剥夺民财，而是有两大目标：第一，让地方财政从土地财政转为合法的税收财政；第二，让房地产从投资者主导的投资性定价转为消费者主导的消费定价，把房价与收入相结合，终止房地产恶性炒作时代。

从上述两个目标出发，中国式的物业税最稳妥的做法是低额房产税加上资本利得税。上海拟推出的低额房产税为房产市场评估价的千分之八，此税向高档商品房与多套房拥有者征收，以最大限度地减少推出的阻力。但固定的低额房产税无法抑制房价，主要货币流动性继续泛滥，卖方市场中销售者可以将所有的成本转嫁给买方。如美国开征物业税，但次贷危机前造就了空前的房地产泡沫危机，原因就是货币贬值导致物业名义增值，加上混乱的证券化，使所有人对房地产趋之若鹜。

要抑制投机性炒作，在房产交易中征收高额资本利得税，是一招杀手锏。曾经询问一位加拿大经济学家，加拿大炒房者稀少的原因是，除了保有税之外，在交易时根据个税率加征资本利得税，如这位经济学家的个税率在30%左右，一旦出售房产不得不把收益的30%拿来缴税。如此一来，炒房者稀少，中资爱在澳大利亚、英国、迪拜等地炒房，很少在加拿大、德国大炒特炒，资本利得税与对外资炒房的严控是主要原因。

物业税与资本利得税是不同性质的税种。物业税主要针对不动产，不动产的市场评估增值部分都在纳税范围内。考虑到对于普通民众的承受力，对于普通商品房与非豪宅的自住房免征，以最大限度地保障大多数自住性购房者、工薪阶层的利益。5月18日的《中国经济周刊》报道说，房产税很可能要扩大征收范围，在商业性房产之外，自住房也要纳入征税范围。这个方向在我看来显然是错的，对自住房征房产税，于情于理都说不过去，国税总局等部门，应该马上出面释疑。前面说过了，物业税的目标应该是遏制投机，而不是跟人们的住房需求过不去，更不是为了政府多收税。

所谓资本利得税，顾名思义是对资本类产品征税，如不动产、股票、债券及可调换证券、基金、期货期指、土地与土地使用权等，一旦不动产上市交易获得巨额财产性收入，就需要征收资本利得税。一来抑制投机者短期狂炒，二来平抑投资产品价格，鼓励社会资金流向实体企业。

征收低额物业税加房地产资本利得税有一大好处，只有兑现时才会征收，是对炒房者的惩罚性税收，体现了税收公平的理念。养房抗通胀一族所受影响较小，在真正抑制炒房一族的同时，也保护了一辈子省吃俭用买两套普通商品房者的负担。他们可以成为出租者，盘活租房市场。

目前市场上针对房地产税的巨大反对之声，大多数属于误解之后的误读。

反对房产税主要基于以下理由。或认为在土地供应捉襟见肘之后，政府部门又在依靠房产税为地方财政输血；或认为房产税是重复征税，民众在缴纳了70年的土地出让金后再次缴纳保有环节税收，无异于与民争利；或认为征收房产税与以往房地产繁杂的税费没有区别，不过是官员借机敲竹杠。不难看出，所有上述疑惑都是以往政策信用透支埋下的恶果，人们担心所有的税收都会在不透明的财政中流向未知的黑幕。

要破解上述疑问，惟一途径是通过房产税重拾政府信用。针对三个重要质疑，有关方面有必要给出明确的解答。

房产税是否给地方财政输血，无可讳言，房产税是地方财政收入的重要来源。但房产税相比于目前的土地财政与繁杂的税费，是一大进步。没有一个大国是依靠土地财政获得主要财政支撑，依靠繁杂而不透明的房地产税费充实财政小金库的。以土地财政立国，经济无法持续增长、卖地财政更会失去合法性依据。

房产税是否属于重复征税？房产税与土地税种不同，并非重复征税，但政府有关部门需要对现有税费进行清理。房产税是在保有环节征税，属于财产税的一种，我国有土地增值税、土地使用税等，在大规模征收房产税后，有必要重新规范房产税费。如财税专家刘桓所说，开征物业税后，可以把土地使用税、房产税合在一块，在交了土地出让金之后，土地就不用再交使用税了。

至于税收流向未知的黑幕，并非物业税征收之后的特有现象，只有通过公共财政、民众监督、人大监督等法治办法解决。这是中国法治与市场建设过程中重大而漫长的制度建构，需要中国社会大转型。物业税的开征，是一个重要的契机。

(作者系资深财经评论员)

免责声明：本文仅代表作者个人观点，与凤凰网无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实，对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺，请读者仅作参考，并请自行核实相关内容。