物业税通向“实转”三大难关

试点城市一位地税局官员向《财经国家周刊》记者坦言，就目前的讨论看，物业税并不是完全新设立的一个税种，与正在征收的房产税、土地使用税、土地增值税、耕地占用税等都有关联，因此牵涉面较广。“赞成者有之，反对的声音也很大。”

文/《财经国家周刊》记者 王玉光

10个物业税“空转”试点省区市多年的现实，显露出中国物业税研究和实践面临的重重困境。

对此，试点地区税务部门皆颇感无奈。因为，摆在他们面前的，是制度、技术、人才匮乏与舆论压力等诸多待解的难题和矛盾。

制度之难

南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华告诉《财经国家周刊》记者，当前物业税在学术界还存在诸多争论，最为激烈的主要集中于两点：一是物业税是否应包含土地出让金；二是物业税是否能降低房价。

浙江大学公共管理学院土地管理系副教授汪晖博士认为，1994年分税制改革以来， “财权上收，事权下放”的大趋势，使地方政府对土地出让金等“非税”收入渐生依赖。但随着土地资源的下降，土地财政的可持续性面临困境。

“物业税的提出，就是希望给地方政府一个新的选择，用一种比较良性的税收来代替土地财政。”汪晖说。

然而，如果用物业税取代土地出让金，一则涉及整个房地产开发模式的改变——“开发商今后如何拿地？是一次性缴纳土地出让金，还是分70年缴纳物业税？”二则涉及中央和地方如何进行税收分配。这些都是“空转”试点省区市地税部门的困惑所在。

江苏省地税局副局长倪静石在接受《财经国家周刊》记者采访时表示，“想要通过物业税改革来摆脱地方财政对土地出让金的依赖，短期内并不现实”。“因为政府通过土地出让金，把所有该收的税都收走了，也不可能因为考虑征收物业税，就把土地拍卖的价格降下来。”倪静石说。

深圳地税局副局长章家寿此前接受《财经国家周刊》记者专访时则对物业税的归属和分配表示了异议，“物业税所涉及的房产税和土地使用税两个税种，到底是简单统一还是怎样，目前还缺乏系统性思考。”

试点城市一位地税局官员向《财经国家周刊》记者坦言，就目前的讨论看，物业税并不是完全新设立的一个税种，与正在征收的房产税、土地使用税、土地增值税、耕地占用税等都有关联，因此牵涉面较广。“赞成者有之，反对的声音也很大。”

对于物业税与土地出让金的关系分歧，中国人民大学土地管理系副教授曲卫东说，“地方政府认为土地出让金‘来钱快’，卖一块地就有了，主观上对征收物业税没动力。什么时候土地卖得差不多了，可能才会考虑征收物业税。”

此外，对于“用物业税抑制房价”的说法，学术界也存有争议。

“物业税提高了住房的保有成本，能抑制投机性购房者，进而抑制房价。”汪晖的观点代表了一批学者的意见。

但倪静石却认为，“简单用物业税来调控房价，作用很小很小。”

在他看来，最近几年，每逢房价大涨，总有人拿物业税开征“说事”。实质上，物业税“最大的作用在于调节预期，让购房者认为未来房价可能会降”。

倪静石称，即便是效仿“出口退税”，用物业税来代替土地出让金，房价成本降下来，在需求高涨的时期，也不见得开发商就能低价卖房。“目前还没有一种机制能够确保政府的让利最终受惠于百姓”。

正因如此，倪静石对《财经国家周刊》记者明确表示，“对于物业税调控房价，我信心不足”。

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