物业税短期难推 适当扩大房产税范围已成学界共识(2)

炒房所得或征重税

国发10号文明确要求加快研究制定政策的还包括调节个人房产收益的税收政策。

日前，济南媒体报道，从3月25日起，济南对二手房交易按买卖差价20%的个人所得税率征收，原来执行的按总价1%的税率政策废止。税务专家认为，一旦济南的做法向全国推广，将对炒房者造成沉重打击。

根据个人所得税法及实施条例，个人转让住房作为财产转让，以转让房产的收入额减除房产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，适用20%的税率。但由于个人住房的原值不好确定，国家税务总局曾在2006年发布《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，对纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，可由主管税务机关按纳税人住房转让收入的1%核定应纳税额。

以一套100平米的房子计算，假设购入时单价为每平米5000元，出售价格为每平米1万元，按1%的转让收入核定税率算，应纳税款为1万元；若以差价的20%计算，应纳税额则为10万元。

一旦二手房交易全部按照差价的20%征收个人所得税，投机购房者的房产收益将大大降低，但还是会存在税负转嫁的问题。

链家房产中介的一位人士透露，无论用哪种方法计税，房产中介都有办法帮助购房者把税负降低。如果按照1%的核心税率征收，买卖双方可以签订阴阳合同，降低税负；如果是采用转让差额的20%征收，房产中介可以把原值和装修费等合理费用做高来降低税负。

酝酿保有环节征税

如果说差别化信贷是一剂“猛药”的话，对个人住房保有环节征税则是对房价的一种中长期“调理”。但从遏制房价过快上涨的政策目标来看，对个人住房保有环节征税并不能做到“精确打击”。

财政部已将完善房产税制度作为2010年的工作要点。由于开征物业税需要的政策准备和技术准备都较为复杂，作为新税种又须获得全国人大表决通过，短期内推出的可能性不大，因此，适当扩大房产税范围，以替代实现“物业税”的功能成为学界共识。

据税务部门介绍，房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。《房产税暂行条例》1986年10月1日起开始实施。目前房产税的征收范围限于城镇的经营性房屋，个人所有非营业用的房产享受税收优惠，免征房产税。

中国社科院财贸所税收室主任张斌说，要想对个人住房在保有环节征税，只需国务院对《房产税暂行条例》进行修改，对个人住房取消税收优惠即可。现行房产税按房产余值，执行较低税率的计征方法，也比较符合物业税的特点。不过，个人住房余值如何评估，如何解决评估争议，以及如何保证征管等方面，仍然需要找到妥善的解决办法。

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