上海物业税“变脸”

2010年04月29日 08:19时代周报【大中小】【打印】共有评论0条

上海物业税“变脸”

能让潘石屹和任志强这对地产冤家“互掐”的辩题不少，而物业税是最精彩之一。

在4月12日的博鳌地产专场论坛上，潘大佬委屈道，连年两会，每次以人大代表身份，倡议开征物业税，但惟此建议无人联名。而近来，他多少有些“扬眉吐气”，甚至在博客上与一贯唱衰物业税的任志强隔空喊话：传言上海正尝试类似政策，不知你还有何高见？

流言始于4月8日的《上海证券报》。文章援引一位中国社科院金融所专家指出，由于物业税征收难度过大，上海率先拟以“住房保有税”替而代之，调节市场。目前，该项工作由上海市住房保障和房屋管理局牵头负责，基本方案已经拟定。宛如引爆了一枚炸弹，当日的沪市房地产板块一片狼藉。首开股份重挫5.2%，招商、保利地产跌幅均逾3%，而万科A股亦下落1%。

对此，有金融界的内部人士向时代周报透露，目前，物业税、保有税均在研究当中，但后者的开征条件更加成熟。4月14日，国务院出台了新“国四条”，将二套房首付提升至五成，并要求限放第三套房贷。如果这些调控政策半年内仍遏制不住房价，“保有税”将首先出台。

上海式物业税

“真的要开征？税率多少？力度怎样？”这几天，余彗(化名)的手机里塞满了浙江“炒房”好友的“关切”短信。与蔓延的流言潮相反，他所在的上海市黄浦区国家税务局却十分平静。他告诉时代周报记者，“所有都只是听说，我们执行层面尚未收到任何通知，具体的征收办法亦不得而知。”

类似的辟谣曾出现于4月9日的上海市住房保障与房屋管理局网，只是措辞“暧昧”，令人不解。这封公开声明指出，在房产保有阶段征税，要经国家层面敲定，地方政府贯彻执行。如有部门正在做一些研究，也是完全正常的。

“一般来说，上海不会强当‘出头鸟’，首先出台极为严厉的地产政策，除非有中央的直接授意。”在税务系统工作多年的余彗如是分析道。

事实上，两会后，国土部官员曾频繁进沪调研，最重要的议题之一便是如何贯彻国务院关于房地产调控政策的四项措施。与此同时，中央财经领导小组办公室亦曾赴沪，专项讨论征收物业税的可行性。

“宏观调控这么多年，连最基础的首套、改善、投资、置换等关系都理不清，现在，要从复杂的利害关系网中梳理出相对公平的物业税计收方案，谈何容易？”余彗的看法亦被上海社科院房地产研究中心顾建发研究员所认同。他对时代周报记者谈到，物业税的出台，除了涉及房地产评估系统、法律框架外，还包括信息平台的建设和征收范围的确定。到时候，物业税的征收队伍恐怕要成为税务局中的最大编制。

相形之下，有“上海式物业税”之称的保有税辐射面小，操作简单。在复旦大学经济学院院长陆德明看来，物业税可简单化地等同于土地使用税加房产税，而保有税是房产税的一种。由于物业税将针对所有家庭征收，打击面大，而保有税主要面向开发商和投资客，也就是，针对存量房、增量房中的第二套或超大面积住房征税，提高房屋的持有成本，故而开征条件相对成熟。

有关督促物业税“借壳上市”之举，中央剑指的无疑是再度高烧的楼市。年初的五道调控金牌让上海房市“冷清”不足两月。据佑威地产监测，3月，沪上800万-1000万的一手豪宅成交量环比大涨254%。等到四月，二手房市场已全面跑步进入跳价时代，“排队抢房”再度频频上演。

政府不愿多谈物业税

保有税是含着金汤匙出生的，甚至被坊间喻为拯救楼市魔鬼的天使。

上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军曾写道，当保有税真正重手推行的时候，中国的家庭和婚姻将会出现一个分裂的高潮。最先忙的是婚姻登记部门，接着是房屋权籍登记部门，后来是公证部门，最后才是税务部门。但他坦言，这只是“斗胆的猜测”。

此种观点的拥护者中有不少实力雄厚的投资客。比如，对于已在北京、广州、深圳等地购置近20套房产的上海人林建民来说，欲开征的保有税并不让他焦虑，倒是近来上海时而冰雹时而窜温的古怪天气扰乱了他四处收租、炒房的正常行程，自觉有些心烦。

事实上，这正是最令人忧心之处。保有税所属的房产税并非新税种，根据1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，房产税依照房产原值减去10%-30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%。其中，房产出租的，以租金收入为计税依据，税率为12%。而对照去年全国25.1%的平均房价涨幅，炒房利润势必远远高于税费。

对此，知名经济学家陆德明告诉时代周报记者，起征保有税名义上是砍向开发商和炒房客，但在目前楼市供不应求、刚需旺盛的实际背景下，他们的利益近乎“零伤害”，而代价转嫁给普通消费者的可能性已然大大增加。

不过，年初至今，政府频提房产税，而不多谈物业税。比如，国务院1月公布的房地产调控文件“国十一条”提出，要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念。日前，财政部出台的2010年工作要点将这一项明确为“完善房产税制度”。

对此，陆德明教授梳理了政府的日程表：短期内出台保有税，借此完善房产税，并将物业税列为中期立法。所以，保有税的深意不在于本身能否较好地抑价，而在于督促地方政府打破过于依赖土地收入的发展模式，从源头治理房价。