推进城镇化会加速房地产泡沫破灭

经济观察网 易鹏/文 2010年中共中央一号文件1月31日正式发布，第7年连续锁定“三农”问题。由于有了“三农投入总量增加，比例提升”这样的词语，使得今年的文件含金量较高，同时也出现了一些颇有新意的内容，比如首次提出了新生代农民工这个名词，比如加强农村金融业的发展，比如提高家电下乡最高限价等等。但是在我看来，这次中央一号文件，短期内最大的作用就是将加速中国房地产泡沫的破灭。

今年中央一号文件重点提出，要统筹城乡发展，推进城镇化发展。主要包含了几个方面的意思：一是今后一段时期内，中国城镇化推进的重点是将农业人口向中小城市和小城镇转移；二是要利用现在建材成本较低的机会，鼓励农民建房，扩大内需；三是要放宽中小城市和城镇户籍限制，把符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务；四是让符合条件的农民享受与城镇居民同等政策待遇。这些思路和政策都与中国房地产的未来发展密切相关。

中国目前的一线城市房价虚高，从任何一个用来判断房地产是否存在泡沫的指标来分析，都可以看出已经出现了严重的泡沫。但在这些显而易见的事实面前，有一种看起来非常有道理的理论，一直在支撑着房地产泡沫迟迟不破灭，那就是中国目前只有45%左右的城市化率，意味着在以后的20年，如果中国城市化率提高到75%左右的话，那么还会有4亿左右的农民要进城。这种持续时间如此之久的城市化进程，必然会带给中国房地产市场巨大的商机，所以中国的房地产市场现在还不存在泡沫，因为还有很多刚性需求。

支持这种观点的，最近最有影响力的一个声音来自樊纲。这位央行货币委员会的委员，在成都的一次演讲中表示，中国海南房地产的情况绝不等同于迪拜，迪拜泡沫的破灭是因为迪拜仅有几百万人口无法消化大量兴建的房地产，迪拜城建好后只有40%的入住率，看不到后续的需求。而在今后的20年里，中国有4亿人进城，相当于322个迪拜城的人口，所以两者不可同日而语。樊纲的言论让城市化的趋势看起来形同春药，使得目前的中国房地产泡沫继续保持亢奋状态。

其实，樊纲这个貌似很有道理的理论，实际上是经不起推敲的。中国目前的房地产泡沫，主要存在一线城市，而非广大中小城市。中国未来城市化确实会让更多的农民进城，但只要是一个智商正常的人都会明白，这些农民进城是不可能购买北京、上海等一线城市的房子的。他们能够购买起的主要是一些中小城市，或者城镇的房子。这就形成了城市化过程中的结构性问题。他们的低房价需求，是不可能成为中国一线城市巨大房价泡沫最后的接盘者，所以用中国规模庞大的城市化来给一线城市的房价存在的巨大泡沫做论据支点，是个彻头彻尾的伪逻辑。

其实，在一号文件出台后的第二天，中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文在谈到城镇化问题时就说，改革开放以来城镇化的发展偏重于沿海发达地区的大城市、特大城市和超大城市，忽视了中小城市和小城镇，所以说，这次中央一号文件，就是要修正以前不健康的发展方向，重点发展中小城市和小城镇。用中小城市和小城镇作为载体推进中国城市化，让农民能够以相对较低的成本进城。

话又说回来，这次中央一号文件之所以会有这种思路，还是为压力所迫。随着人口激增，交通拥堵，房价狂飙，空气污染的大城市病的日益严重，肯定会立即出现城市效应递减的问题，从而降低中国一线城市的核心竞争力，进一步拉大的城乡差距，让中国农村的基础显得更加薄弱。这两个方面的问题不解决好，都会影响到中国的未来可持续发展。既然中央一号文件开始对大城市发展开刀，那么也就彻底告诉那些制造房地产泡沫的人，想用中国城市化来忽悠老百姓，制作更大的泡沫，将变得越来越不可能。今年中央一号文件的出台，必然会加速房地产泡沫破灭。

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