时评：一个县级市全民炒地狂热背后的理性

作者：唐尼陈

今年以来，浙江温州下辖的县级市瑞安出现了全民炒“地基”的现象。一条仅500米长的路上新增了约70家专门从事“地基”交易的中介商。当地人称，原先村里卖早点的大婶也一大早拎着个包去炒“地基”。除了本地炒家，一些旅外的侨民也将美元、欧元兑换成人民币，或者干脆变卖国外的产业，回乡投身炒“地基”运动。

“地基”，即返回地指标，全称是安置留地住宅项目建房指标，是按征收土地面积的一定比例返回给农村集体经济组织的国有土地。从产权角度分析，应该是国有产权转回集体所有产权。实际使用权则应由村集体根据需要分配给集体或村民个人。

而在瑞安，许多村民把分得的“地基”私下出售。尚未规划、审批，只是一片空场的返回地，仅凭着一张张“土地分配计划使用证”进入市场。随着民间资本大量涌入，“地基”交易一步步走向狂热。据当地不完全估算，近年来推出约1500亩返回地，吸引交易资金至少有300多亿人民币。炒“地基”者人均至少掌握了上百万资金。当然不全是自有资金。除了民间借贷，传说某银行还专门拨出4000亿人民币的资金放贷给炒“地基”的人。据报道，政府人士表示，当地银行90%的资金可能都被拿出去炒地了。

从现行法律来看，“地基”交易并不受到明确有力的保护。按照《城市房地产管理法》规定，只有先取得房产证，才可以交易。返回地政策是为解决被征地农民的住房问题，是给农村集体组织成员的保障性财产，具体的土地指标是与村民的具体身份捆绑的，不应开放交易。何况，“地基”交易参与者之间只有私下转让的协议，并未经过政府职能部门批准。瑞安当地政府注意到“地基”交易的风险后，由五个职能部门联手发出《关于规范房地产市场交易秩序的通告》，也明确指出返回地指标买卖不受法律保护。

不合法交易为什么这么火？狂热背后有理性。首先，发财的机会往往存在于法律保护的边界之外，这是普适的经验，也是中国人从改革开放过程中学到的理性。其次，瑞安当地经济较强，房地产市场本身就很火爆，利益诱因强大。第九届全国县域经济基本竞争力百强县(市)名单，瑞安排在第20位。今年年初，瑞安新盘单价就摸高18500元人民币/平方米，目前新开楼盘更是以2万至3万的单价直逼上海、北京等一线城市。

另外，从中央到地方，各级政府对农村土地流转中的种种模糊问题，认识不统一，改革目标、时间表不明确，造成具体部门行政不够坚决。而当势成燎原，又不敢断然采取措施。瑞安房地主管部门某负责人就对记者叹苦经，大家都是千万百万的钱砸进去的，“政府如果来个猛刹车，被炒爆掉的人要去跳河了”。

归根结底，政策只考虑到给村民保障性土地，没考虑有的农民不需要保障，有的农民想用保障换取更多利益。有建议返回地不直接返给村集体，而是返入城市土地储备中心代管，通过招、挂、拍方式出让，出让所得款再返给集体，分配到个人。何妨一试？

相关专题：

浙江瑞安全民爆炒地基

免责声明：本文仅代表作者个人观点，与凤凰网无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实，对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺，请读者仅作参考，并请自行核实相关内容。