海南房地产泡沫令人忧虑

两个“暂停”催动热钱涌入

近日，海南省决定，在全省国际旅游岛规划完成和批准以前，全省暂停土地出让，暂停审批新的土地开发项目。决定甫一出台，海口、三亚及琼海等多个地方房价应声跳涨，甚至一日房价上涨数千元。但是，海南省省委书记卫留成在央视谈话节目《面对面》中信心十足的表示，海南不会再出现1993年房地产泡沫的情况。

至今仍有烂尾楼矗立的海南，曾酿造新中国历史上最大的地产泡沫，而产生泡沫的原因是当年海南被划为特区后，在积极的宏观环境下，引起全国淘金者的亢奋。在这个没有工业基础且人口并不多的地方，大量外来者涌入只能炒作地产(地皮)，依靠击鼓传花而不是真实需求完成了泡沫的宿命。当淘金者撤离之后，600多栋烂尾楼留给了海南，还有无底的债务纠纷、银行坏账，以及蔓延十数年的萧条。

历史惊人的相似。作为一个旅游规划，为海南带来的只是游人可能的增多，而不是大规模的工业投资引进更多新移民，从而令海南常驻人口出现激增，增加住宅需求。因此，海南只需在现有存量基础上规划和建设酒店、度假村以及其他基础设施，如金融机构、医院等。任何炒作的企图，都会像当年缺乏真实需求导致崩盘一样，不过是泡沫的循环。这将是对海南省政府的考验，因为海南省早已确定房地产业在今后相当长的时间内都会是本地的支柱产业。

现在，海南被国务院规划为国际旅游岛后，又面临同样的盛况：淘金者蜂拥而入，尤其是地产商接踵而至，手持现金的购房者更害怕抢不到房子。为了避免地产炒作和房价飙涨，海南省做出了收缩地根的决定。这一决定有利于避免连锁性的地皮炒作，防止更多的资源卷入这场或成为泡沫的风潮。但是，这一决定因为导致了土地供应中断以及地皮稀缺而令存量地产飙涨，而作为国内最大规模的投机团队，温州人的“热钱”提前有预谋有组织的参与炒作为海南房价煽风点火。

我们认为，收缩地根是“中止泡沫”一个暂时性的政策，可以有效地防止风险蔓延。但是，政府必须面对市场合理的需求。首先，根据目前海南酒店存量需求与未来可能增加的需求，规划新的酒店等基础设施，并监督已经圈地的机构限期开工，防止炒地皮；其次，加大向当地居民投放经济适用房的力度，防止炒作损害当地自住性购房者的利益。至于民间游资的炒作，政府应提醒投资者风险自负，金融机构更应保持必要的警惕，上次泡沫曾导致近千亿的坏账。

我们需要提醒的是，投资者应该明白，具有季节性度假周期的海南，除了本岛居民之外，本身不会有太多自住需求。而且大规模的商业地产开发也可能重蹈过剩的老路，毕竟海南不是一个新的发现，而是一个悠久的存在。规划后并没有增添新的引人前赴的美景，只是多了一顶“国际旅游岛”的帽子，投机者利用这顶帽子制造幻象，但是，海南仍是原来的海南，一个曾被泡沫击伤的地方。

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