薛兆丰：即使土地免费房价也不会降 政府卖地消除楼市泡沫

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薛兆丰 经济学者、美国西北大学法学院博士后研究员

坊间有一种观点认为，中国的财政收入大部分来自房地产市场，由于政府大量卖地赚钱，所以推高了房价，并制造了楼市泡沫。这种观点是错的。恰恰相反，假如政府不卖地，不从卖地中挣钱，房价反而会进一步剧增；政府卖地本身，其实直接推低而不是抬高了房价。

政府在房地产市场取得的巨额财政收入，常常被误解为居民住房成本增高的根源。其实不然。道理很简单。你意外捡了颗钻石，假如市场上最高出价是100万，那么它就能卖100万。即使你把钻石赠送给中介商，它最终也还是卖100万。也就是说，即使政府把土地送出去，按身份证号码摇奖，随机送给国民，最终购房者支付的房价也不会因此下跌。这是经济学的供求规律。让我分八点逐层简述。

第一，供地越多，房价越低。不管这供地是通过行政分配、公开拍卖、私相授受、免费赠送来实现，此理不变。所以，认为政府因为卖地多而增加了楼市平均价格，是方向性的错误。恰恰相反，政府不卖地，不供地，不鼓励民用土地用途的自由转变，或不允许其他人供地，才会促进房价高涨。

第二，土地国有，政府垄断，也属常见。英国和港英，土地都是女皇的，一点点卖出，只卖使用权，不卖所有权，收入用于政府开支，算是征税，本身并无不妥。有人说，土地是人民的，要归人民。但政府支出，原则上也用于人民。要理解房价与泡沫，土地的最初所属，是无关的因素。土地存量有限，不管归谁所有，只要需求增加，房价就会上涨。

第三，供地方式，拍卖为宜。公开拍卖是最透明和高效的方式。其他方式滋生更多腐败和寻租损耗。况且，拍卖反映了和取决于市场需求。不是政府想卖多高价格就能卖多高。要地产商预期有承接，才能成交。政府开价过高，或市场预期不佳，就自然会流拍。究竟是谁推高了房价？是购房者本身。

第四，即使土地免费，房价也不改变。有人以为，假如政府把土地免费送出来，房价就会下降。不对。不管是谁，不管通过什么方式，得到了政府免费送出的土地，他也会转身按照市价卖出，能卖多高就卖多高，而不会免费或低价转让。政府把地免费送出，只是让第一手得到土地的人(不论他们是因为抽奖得到还是凭关系得到)，分得了本来归入国库的卖地收入，而最终住房者不会得益。到此请重读第三点。

第五，政府会优化供地节奏。土地供应跟不上需求，废话，当然跟不上。土地就那么多，尤其是好地段。问题是，政府为了使卖地收入最大化，会适当控制卖地节奏，这也就在土地的短期和长期的用途间取得了平衡。虽然政府可以一次性把土地全部贱卖出去，然后由二级市场通过多次交易来决定这些土地合并、分拆、规划和再规划，但政府一般不愿意这样让利。重要的是，无论政府是否愿意让利，都只会改变政府和第一手地主之间的财富分配，而房地产的最终消费者支付的价格不变。

第六，价格决定成本，而不是成本决定价格。价格是由对最终成品的供求决定的，决定了以后，再倒过来决定生产原料的价格。房价是完全由供求决定的，房价被供求决定后，才倒过来决定土地的拍卖价格和开发商的利润。这因果关系，是学习价格规律的难点和重点，要想个不停，才能明白。到此请重读第四点。

第七，需求旺，有原因。(1) 农民进城，数以亿计，创人类记录。(2) 住房面积和质量提高，购房者的平均年龄提前。(3) 人均寿命延长，退休年期增加，但养儿防老已不可能，而养老保障并不健全，购房便成了人们储蓄保值的常用手段。购房月供三千，一千实为租金，两千实为储蓄。在上述因素的推动下，房价高涨实属正常，而并非个别人的阴谋。非说是阴谋，那大可以清者自清，选择只租不买，自动退出购房大军。到此请重读第三点。

第八，价格规律与市场状态无关。不管中国的市场是否成熟、官商有没有勾结、政府是否廉洁、行业是否垄断、住房是必需品还是奢侈品，太阳从东升还是西升，价格规律都普遍适用。如果市场不够成熟就能逃离价格规律的约束，那岂不很爽？用市场状态来“抹去”价格规律，是对价格规律的最大误解。

我的看法是，政府采用拍卖的形式批出土地，恰恰缓解而不是激化了市场对住房的需求。为了使土地卖得更高的收入，政府也积极从事了环境配套设施的建设，从而提高了土地的实际价值。但是，中国正经历人类历史上从未见过的城市化过程，再加上文化传统、养老保障和防范通胀等考虑，市场对购买住房的需求格外高。无论如何，只有不断增加土地供给，放宽土地用途转换的限制，允许其他土地供给源进入市场，才能根本解决住房困难，并减慢实际房价的增长。

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