冯仑：未来房价有20%到30%的下跌空间

图为万通地产董事长冯仑。(图片来源：凤凰网财经)

凤凰网财经讯 中国证券市场20年回顾与展望暨第四届中国上市公司市值管理高峰论坛于5月29日召开，凤凰网财经进行了全程直播报道。万通地产的董事长冯仑表示未来房价有20%到30%的下跌空间。

冯仑：我个人对资本市场打交道，从地产行业来看距离还比较遥远。这个地方目前的资本市场要说的严重一点就是家伙还在，但不干活了，一个再融资，一个交易并购重组等这些东西，大概八、九个部门要审，要八个月到一年，所以你想，市场功能本身已经对企业创新和发展起不到太大的正面作用了。这种情况下，我觉得要从今天看是比较遥远的，反过来说对地产企业来说，我们也有一个责任应对这件事情，怎么应对呢？就是用创新应对。我想讲一下创新逻辑，地产公司的价值链无非就是三个阶段，一步步往上。最底层是开发，开发的核心竞争能力在规模、速度和成本，这三条的竞争，这轮商业模式面临巨大的压力。但它要有一个前提，大规模获得便宜土地，第二快速的制造，比如住宅产业化、降低成本，再有资本市场的支持，当然还有每年房价要涨10%到15%，这个前提不存在，这部分的商业模式就面临一个巨大的挑战。那么第二个台阶要创新，实际就要围绕营运，不动产的营运，我们讲的美国模式，也可以概括为吃软饭，赚硬钱，就是用你的营运能力、创新能力、品牌能力以及导演加制片的能力，提升出租率、服务品质、客户稳定性等。下一步面对这样的市场情况，开发商要转型为商业不动产的运营开发。第三个台阶就是资产管理，把好的运营的不动产作为金融产品。

主持人：现在我们跟地产爱很交集，金融地产两大支柱相互激励，他们涨的太快导致政策冲他们开刀，结果他们死顶着，我们证券市场遭殃。你评论评论他们开发商该不该降点价？

兰荣：作为市场参与者，我们正在变化，客观的讲，确实现在地产市场总而言之太多的中国人住不上房子，这肯定是不对的。

冯仑：正因为这样，这次调控重点是抑制奢侈性消费和投资性的购房，这样目前已经见到政策效果，投资性的购买几乎归零了，奢侈性消费也减少了七成。但他们占多大比例，在北京来看，这两种需求占到购买数量的大概15%左右，价值量大概差一半左右。所以这个角度，未来市场房价我认为下挫20到30%应该是可以预见的。

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