冯仑:未来房价有20%到30%的下跌空间

2010年05月29日 15:23凤凰网财经 】 【打印共有评论0

冯仑:未来房价有20%到30%的下跌空间

图为万通地产董事长冯仑。(图片来源:凤凰网财经)

凤凰网财经讯 中国证券市场20年回顾与展望暨第四届中国上市公司市值管理高峰论坛于5月29日召开,凤凰网财经进行了全程直播报道。万通地产的董事长冯仑表示未来房价有20%到30%的下跌空间。

冯仑:我个人对资本市场打交道,从地产行业来看距离还比较遥远。这个地方目前的资本市场要说的严重一点就是家伙还在,但不干活了,一个再融资,一个交易并购重组等这些东西,大概八、九个部门要审,要八个月到一年,所以你想,市场功能本身已经对企业创新和发展起不到太大的正面作用了。这种情况下,我觉得要从今天看是比较遥远的,反过来说对地产企业来说,我们也有一个责任应对这件事情,怎么应对呢?就是用创新应对。我想讲一下创新逻辑,地产公司的价值链无非就是三个阶段,一步步往上。最底层是开发,开发的核心竞争能力在规模、速度和成本,这三条的竞争,这轮商业模式面临巨大的压力。但它要有一个前提,大规模获得便宜土地,第二快速的制造,比如住宅产业化、降低成本,再有资本市场的支持,当然还有每年房价要涨10%到15%,这个前提不存在,这部分的商业模式就面临一个巨大的挑战。那么第二个台阶要创新,实际就要围绕营运,不动产的营运,我们讲的美国模式,也可以概括为吃软饭,赚硬钱,就是用你的营运能力、创新能力、品牌能力以及导演加制片的能力,提升出租率、服务品质、客户稳定性等。下一步面对这样的市场情况,开发商要转型为商业不动产的运营开发。第三个台阶就是资产管理,把好的运营的不动产作为金融产品。

主持人:现在我们跟地产爱很交集,金融地产两大支柱相互激励,他们涨的太快导致政策冲他们开刀,结果他们死顶着,我们证券市场遭殃。你评论评论他们开发商该不该降点价?

兰荣:作为市场参与者,我们正在变化,客观的讲,确实现在地产市场总而言之太多的中国人住不上房子,这肯定是不对的。

冯仑:正因为这样,这次调控重点是抑制奢侈性消费和投资性的购房,这样目前已经见到政策效果,投资性的购买几乎归零了,奢侈性消费也减少了七成。但他们占多大比例,在北京来看,这两种需求占到购买数量的大概15%左右,价值量大概差一半左右。所以这个角度,未来市场房价我认为下挫20到30%应该是可以预见的。

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