蔡继明：房地产一业兴百业衰致消费不旺

凤凰网财经11月2日讯 清华大学政治经济学研究中心教授、博士生导师蔡继明在独家对话凤凰网时表示，房地产一业兴百业，衰败则导致消费不旺。以下为文字实录：

蔡继明：我曾经在我的博客，还有在有关的提案里边，我提出了一个也许是比较大胆的建议，但是我认为是从根本上解决问题的。叫做治本之策，这个治本之策包括两个方面，一个是从土地的供给要打破政府的垄断，现在整个建设用地一律要使用国有土地，国有土地当然都是政府通过招拍挂出让的。在这个过程中，实际上在经济学里边讲，政府是土地供给的独家垄断，独家垄断者在市场土地的均衡价格决定上，一定是高于竞争的行业，因为中间有一个很大的差额，那就是超额利润，这个就被政府拿走了，这是第一。要把它打破。

怎么打破？其中一个很重要的措施，就要让农村集体建设用地进入市场。十七届三中全会其实已经提到，要让农村的集体建设用地进入市场，农村集体建设用地的面积相当于城市已有建城区的面积，应该是在三倍到四倍那么大的面积，如果进入市场的话，肯定国有土地的这种垄断供给一统天下就被打破了，这是第一个。第二个就是大量的小产权房，据说是66亿平方米，这么大的面积相当于我们商品房建筑十年，十年的总和。

要让这些房源合法的进入市场，现在其实有的已经在市场了，只不过你说它是非法的嘛，小产权是非法的。非法的话它的价格肯定要压得很低，因为大家承担着风险，所以价格就很低。你一旦让它合法化，它的价格就会相应的提高一些，但是总不至于达到和大产权房相等，它的价格稍微有些提高，然后大产权房的价格下降，通过竞争，大产权和小产权房会达到一个均衡，当然大产权房还是要贵，小产权房要便宜。这样一来，我们整个的房价，房地产市场的价格，就会趋于比较平稳、合理。这是第二个措施。

第三个，也许是最重要的，就是在新增的住房土地，用于住房的规划土地，在供给这个土地的时候，一定要分门别类，不能笼统的招拍挂，一招拍挂地王就产生了。地王一产生楼面价格就已经两三万了，你想想在考虑到建筑成本，再考虑到建筑利润，开发商的利润，再加上政府其他的收费的环节。最后价格四五万那是不言而喻的。一开始政府向市场提供土地的时候，就要分门别类，要主要是用作作为消费品的住房就变成投机品，变成投资品，那怎么避免？就是在土地整个供给当中，确保15%是廉租房。

那廉租房肯定按照有关的管理条例，你只能租买，投机，你就不可能进入了。第二一类是大头，就是拿出70%的土地，70%的土地就是明确一半是自住，或者是更多，比如其中的40%是自住性住房。自住性住房我怎么限制你？购买我不限制，但是出售我限制，买了以后再卖得十年以后。因为我规定的是自住房，要么你就别买，既然你买了我就认为你是当做自住房买的，你十年之内不许出售。另外30%是自住的，但是他是用于改善，他原来有了一套房子是60平米，他想住一百平米的，好，既然你改善性住房，你不能今天买了以后你明天又卖吧，你的收入不可能一天两天你就提高那么快。我就假定你既然是改善的，我就要求你五年之内不许再卖。

这样我们有70%的房子，就保证购买者一定是自住和改善性住房，而不是投资也不是投机。再剩下15%，你愿意投机也好，愿意投资也好，我不管，但是我规定这15，它土地的面积就只占15%，至于你建豪宅，容积率是1%，你是0.5，你是0.2我不管，你建别墅，你建皇宫，你把房价炒到天上去，跌到地下去，我也不管。你爱买几套，买几套，你有钱把这15%都买走，我政府收税就行了。这个你不要怕，他翻不了天的，他闹来闹去，就在整个新增的房源里面，只有15%是投资和投机的，剩下85%是廉租房，那是保障性住房，然后70%是廉价的，他是廉价的自住房和改善性住房，85%的居民是稳定的。能够做到居着有其所，他不至于再做房奴，我觉得这是一个治本之策，房价是完全可以降下来的，只要提高它建筑的标准，就是把它的容积率提高，把相关的建筑标准适当的降低一点，我们楼面的地价就可以降低下来。

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