首套房贷优惠政策不宜叫停

2009年11月23日 07:31上海证券报【大中小】【打印】共有评论0条

⊙郭田勇乔吉娜

房贷优惠政策将要取消的传闻一阵紧一阵，不仅让诸多潜在购房者搭赶政策“末班车”，更使银行开始变相收紧首套房贷优惠政策，以往首付两成、七折利率优惠的政策，眼下在部分银行已难觅其踪。

当然，临近年底，有前期政策时限做铺垫，优惠政策的退出符合市场预期；且在年度信贷任务已基本完成的情况下，银行在房贷政策上适度收紧不仅能选择到优质客户，从财务考核方面优化相关信贷指标，更能够在房地产泡沫日益膨胀之时采取自控措施，这些原本在情在理。但是，政府对于楼市优惠政策的调整，一直是基于鼓励自住型购房需求，打击投机行为的出发点，以促使购房政策与居民自住需求“渐行渐近”。因此，作为民生政策的“首套房贷七折优惠利率”，笔者认为，不仅不应叫停，还应作为长期政策贯彻下去。

政府调控楼市的原因，本身就在于房价远远超出普通百姓的实际购买力，而首套房贷优惠政策设立的初衷，亦是为了保障自住购房者的居住需求，解决普通百姓“居者有其屋”的问题。因此，不论楼市是冷是热，此基本方针皆不应改变。如果此时收紧首套房贷优惠政策，不仅不能抑制投机性购房，更将危害占市场绝大多数的普通居民的利益，背离政府调控楼市的初衷；加之房地产业关联上下游，一旦购房需求能得到不断释放，将对钢铁、水泥、建材、家电等相关产业带来刺激，对整个经济增长亦将产生重要的拉动作用。如果“七折优惠利率政策”取消，将会变相提高房价，甚至有可能引起市场走势发生根本转变，这对稳定楼市和经济发展都十分不利。就此而言，取消“首套房贷优惠利率”依据不足。

即使从信贷风险角度分析，商业银行亦不应因相关政策出现“空白窗口期”而收紧首套房贷优惠政策。因为，首套住房主要满足自住型需求，购房者往往量入为出，以自身收入水平来决定是否买房，违约可能性很低，这部分贷款仍属优质资产，银行理应重点发展。怎能一谈及房贷优惠政策从紧，银行便“一刀切”？

如果说面对房地产市场日益增长的泡沫，优惠政策应有所调整，那么对短期房地产政策做适当调整才是势在必行。鉴于当前楼市泡沫的形成主要是由于现阶段房地产市场已由消费为主导的市场转变为以投资、投机为主导的市场，作为抑制泡沫手段的二套房贷利率政策应严格执行，应取消营业税减免，开征物业税亦可作为可行之举。针对房地产市场投机炒房行为过多，房地产过热导致房价上涨过快行为出台的二套房政策，曾对炒房团起到了很好的遏制作用，因此在投机炒房行为日益盛行的情形之下，应严格执行二套房贷利率政策；而此前实施的营业税减免政策虽然有利于居民改善居住条件，但更能推动投机性购房，导致房价过快上涨，加大普通居民购房的难度，此时取消营业税减免政策亦有其可行之处；此外，开征物业税可以利用税收方式提高投机需求的交易成本，从而有效地打击房地产投机活动，整顿房地产市场秩序、稳定房价，亦能在一定程度上刺破房地产投资领域的泡沫。

现阶段，关于房地产市场政策走向的谜团已经造成了政府与市场、政府与房企之间的“博弈”，信息极度不对称，也使得众多购房者对政策走向产生困惑。基于此，关于首套房贷优惠政策的下一步走向，笔者以为无需等到年底的中央经济工作会议再做定夺，而应由相关部门及早对市场前景做出前瞻性的预期，坚定首套房贷优惠政策将会一如既往贯彻下去的信念，以此打消市场的恐慌心理，防止资产泡沫的过度积累，确保房地产市场健康持久的发展。

(作者单位：中央财经大学中国银行业研究中心)

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