公积金建保障房遭强烈质疑 学者称官方无权将私产公用(2)

曲线融资苦衷

在某种程度上，从安全性和回报率两方面考虑，保障房不失为公积金贷款的合适对象。现有的政策设计，亦对此进行了强化。不过，地方政府之所以热衷于此次试点的申请，更多的还是出于为保障房争取资金的考虑。

中央财政为完成今年保障性住房任务，安排专项补助资金632亿元，并代发2000亿元地方债券。住建部一官员告诉本刊记者，尽管如此，前所未有的指标压力仍让地方政府感到资金吃紧。

具体而言，保障性住房可归为产权型与租赁型两类。前者主要包括经济适用房及两限房(限价格、限套型)。这类保障房，并不需要政府直接投资，政府只需无偿划拨土地，具体的资金运作由地产商自行解决；后者主要为廉租房与公租房，则需要政府直接的财政投入。“经适房缺地，廉租房缺钱”即是最通俗的说法。

2007年来，政府加大了廉租房补贴和投资力度，其资金来源中很大部分就源于公积金孳息。“如按照政策规定，把资金都落实到位，廉租房建设，并不存在缺口。”一社科院学者说。

因此，真正缺钱的，是没有政府财政资金支持的产权型保障房。宁夏住房和城乡建设厅公积金监管处一官员告诉本刊记者，银川初步确定的四个经适房项目，需7亿元投资。“政府除了划拨土地，没有任何资金安排。”他表示，房地产商要从银行拿到商业贷款很困难，以往经适房建设，都主要依靠世界银行贷款，目前项目资金缺口很大。

据了解，经济适用房建设占据了整个保障房建设投资的大头。理论上，这类产权型保障房，开发商可以通过银行贷款获得建设资金。尽管诸多文件对鼓励金融机构向保障房项目提供贷款都有表述，但在实践操作中，却难以落实。

一个明显的矛盾是，经济适用房建设土地以国家划拨方式获得，开发商难以此进行抵押来获取贷款，只能进行担保贷款，这样又增加了贷款成本。如果没有担保，就只能是信用贷款，但现在银行不能向房地产项目发放信用贷款。另一方面，房地产贷款按国家规定必须跟项目，也不可能和商品房的贷款打包贷出去。

一股份制银行房贷部门人士告诉本刊记者，银行一般不喜欢做经适房贷款。一方面是在经适房销售过程中，由于政府的介入带来了很大不确定性；另一方面利率十分死板，即使在资金短缺的情况下，也只能按照基准利率贷款。

此外，在公租房建设资金的筹集中，同样面临商贷难。

在此次批准的133个项目中，公租房项目很少，只在北京、天津、重庆等城市有部分试点。作为保障性住房中的新品种，2010年全国公租房的建设总量不过37万套。与廉租房不同的是，公租房从一开始就鼓励建立鼓励以企业为主体的运行机制，尽管政府也要给予大量补贴，但并不一定以财政资金投入并持有房产。

此次试点政策，为公积金贷款支持公租房建设设定五年贷款期限。项目贷款到期后，贷款本息必须全额收回，同时地方政府承担落实偿还贷款责任。

然而，公租房资金占用量大，投资回收期长，五年并不一定能实现资金回笼。有鉴于此，一些对自身财政实力“不自信”的城市，不敢贸然申报公租房项目，有关部门对公租房项目的审核也格外谨慎。

公积金建保障房已开始试点进行：

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风险评估：

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