房价飞涨地王频出人民日报称普通购房者已被抛弃(3)

2010年03月18日 06:21人民网-人民日报【大中小】【打印】共有评论0条

③会不会再次“越调越涨”？

房价上涨压力仍然很大，期待政府投入更多调控“弹药”

今年以来，本轮力度空前的调控政策已经开始逐渐起作用。1月，北京新建商品房成交8698套，环比减少42.3%。2月份受春节长假影响，成交量进一步大幅下滑。多数民营开发商对市场也表现得相对谨慎，不再盲目追逐高价拿地。相应的，北京、上海、广州等一线城市楼盘促销活动开始涌动。一切似乎都预示着“拐点”有可能出现。

然而，就在人们对市场稳定越来越有信心的时候，突如其来的房价、地价纪录，让许多购房者回忆起房价“逢调必涨，越调越涨”的历史。

“近期房价继续上涨，主要是因为市场惯性。同时，调控政策的落实、见效需要一个过程。”中国房地产协会副会长朱中一表示，过去的几次宏观调控，增加供给的手段不多，效果也不明显。因此政策实施一段时间后，被压抑的刚性需求集中入市，造成推动房价快速上涨的局面，给人造成“越调越涨”的印象。而本轮市场调控把增加普通商品房有效供给作为放在第一位的手段，并从增加土地供应、规范市场秩序、加快保障性住房建设等角度提出了一系列具体办法。这样的政策组合，不仅有利于通过平衡中长期的供求关系来稳定价格，更重要的意义在于稳定广大普通购房者的预期。

“从整体上看，今年遏制房价过快上涨的调控目标是可以实现的。”朱中一说，但在个别优势明显的地段和项目，房价仍然存在上涨的可能性。

理性的看，在我国城镇化快速发展的过程中，住房的供应在一定时期内必然是短缺的，这在一线城市尤为明显，成为造成房价持续上涨的根本原因。住房和城乡建设部部长姜伟新在两会期间表示，未来相当长一段时间，房价上涨压力将仍然很大。“但中央政府遏制房价过快上涨的决心更大。”

短期内房地产市场会不会迎来拐点，主要取决于三个因素：一是供求关系是否改变；二是政策面会不会进一步紧缩；三是开发商的资金情况和预期，会不会让他们做出降价促销的选择。

中国银行近期的一份分析报告显示，供求方面，当前楼市观望气氛进一步弥漫，但库存水平较低。资金方面，由于我国今年将继续实施适度宽松的货币政策，目前房地产开发商的现金流充沛，资金宽松程度远超2007年水平，短期降价促销的愿望并不强烈。因此，尽管住宅成交量的大幅下降已经为房地产市场的调整敲响警钟，成交价的上涨已显乏力。但是，房地产市场的调整还不会立即展开。

政策方面，市场人士普遍认为政府还有许多“弹药”可用。北京万科总裁毛大庆认为，全国两会召开之后，是否还会出台相关的调控政策，主要取决于3、4月的楼市走向。尤其是3月份，市场如预期的出现调整，相关政策暂时不会出台。如果之前的政策收效不明显，相信依然会有进一步力度更大的措施出台。

④怎样解开房价之“结”？

楼市政策有不少需要反思之处，还需更加尊重市场，不断深化住房制度改革

尽管各级政府遏制房价过快上涨的决心空前坚定，但事实上，房价问题之复杂，越来越像一个难解的结。

“每一次调控的目的都是让市场稳定，但随着这几年房价的暴涨，即使政策见效，房价稳定在目前这个水平，大多数购房者还是望尘莫及。”专家表示，在目前政府提供的公共住房远远不足的情况下，对普通购房者而言，一线城市的房价只有大幅下调，他们才有可能解决住房问题。然而，如果房价降至大多数人都买得起的水平，像北京这样的城市将根本无法负荷涌入的人群。

另一方面，在调控政策和市场周期的作用下，房价自身有调整的需要。但一旦市场出现下跌，习惯了依赖土地财政的地方政府立刻会捉襟见肘。同时，许多高价买了房的购房者会激烈地表达不满。于是，出于财政和社会稳定的需要，地方政府很快会采取措施救市。而本意是为了稳住市场的救市政策，往往被执行得过于宽松，从而造成新一轮的涨价。正常的市场调整还没完成，房价就掉头向上。出现了“一调就死、一放就乱”的两难局面。

“目前的楼市政策有不少需要反思和完善的地方。”董藩说，“在制定和执行政策时，应该更加尊重市场，从市场实际出发。”

以增加土地供应为例，北京市提出今年努力增加土地供应，但其中50%将用于建设保障性住房。这样一来，用于普通商品房建设的土地供应很有限。加上去年土地实际供应和开发面积有所减少，将加剧市场的供需矛盾。商品房用地有效供应仍然紧缺，被认为是造成近期“地王”频现的重要原因。“既然政府明确要增加土地供应，就应该以实际需求作参考，大幅增加供应。”一位业内人士表示，“如果市场始终对土地处于饥渴状态，房价能不涨吗？”

朱中一表示，当前房价对大多数普通家庭而言难以承担，需要用综合性的措施来治理。如完善土地招拍挂制度，除了保障性住房实行土地划拨以外，对市场最需要的“中低价位、中小户型普通商品房”，可以探索土地出让综合评标方法，降低普通商品房的土地成本。同时，研究出台物业税，进一步培育租赁市场等，多管齐下。

实际上，细看本轮宏观调控的核心政策“国十一条”，增加住房和土地供应，增加保障性住房建设，完善土地招拍挂制度，完善商品房预售制度，明确二套房认定标准等有利于市场长期稳定的政策都已经提及，现急需相关配套政策出台。

从根本上讲，要解决当前的高房价问题，仍然需要不断深化住房制度改革。全国两会上，多位全国人大代表联名提交有关议案，希望进一步深化房改，以解决夹心层住房问题为目的，由政府主导向中低收入家庭提供住房服务，尽快形成“针对低收入家庭的保障性住房、针对中等收入家庭的公共住房、公共租赁住房，以及针对高收入家庭的商品住房”这一完善的住房供应体系。（王炜）