杭州不在物业税空转试点之列为何却称能马上实转(2)

“扫楼”

朱晓告诉《财经国家周刊》记者，建立“房屋交易计税价格评估管理系统”要做的首件工作“是个力气活儿”——在全市范围内“扫楼”，具体涉及6个城区、51个街道及乡镇、412个社区和16000余幢住宅。为此，恒基评估公司50名员工全体出动，外加120名带着“实习”任务的浙江理工大学房地产专业大三学生。

从2007年4月开始，杭州市的各个社区、街道迎来了一大群面孔稚嫩的大学生。他们手拿表格四处拍照和记录，社区居民都感到很奇怪。

“扫楼”工作进行了5个月。回忆起来，朱晓印象最深的，是一次次被小区保安拒之门外，有些别墅区里散养的大型猛犬也让勘察人员心惊肉跳。还有一次，朱晓和同事拍完照坐在台阶上休息，突然有保安冲过来喊道，“楼上女主人认为你们身份不明、在她家门口踩点，已经报警了。”

《财经国家周刊》记者看到，这份对杭州市现有住宅类房产做“摸底”式体检的调查表格上，密密麻麻罗列着影响房价的各种因素，如房屋的位置、外部交通、环境景观、配套设施、户型结构和建筑年代等，累积近50项。

朱晓解释说，表格填完以后，会对范围内每个成交案例所包含的特征因素进行分解，用计算机程序运算，把每个因素对房价的影响程度进行量化；随后，再把要评税的房产输入该模型，征税的基准价格便自动生成，且与当前市场价格“差距不大”。

“简单来说，系统的最终目的，就是给不同的住宅片区定下征税基准价。”朱晓对《财经国家周刊》记者表示，此前他曾在杭州市萧山区做过此类评税工作。

朱晓说，当时在萧山运用的是“市场比较法”来确定征税基价，但做法过于简单，“三两个楼盘一平均，确定一个基价。”这次却不同，杭州的批量评税系统借鉴了国际上更为认可的“特征价格法”，估价“极尽细致”。“每幢房子都至少有一个基价，多的甚至两到三个。比如根据不同楼层、能否看到江景，都会分别给出价格。”

资源共享

2008年4月1日，“杭州市房屋交易计税价格评估管理系统”正式投入运行。

回顾从竞标到投产一年的历程，卓安军感慨说，“最难的就是协调”。他认为，“杭州市之所以能做成这件事，也恰是得益于政府各部门之间行政和信息壁垒的打破。”

据卓安军介绍，杭州市非常重视政府各部门的信息化建设。从2001年开始，政府每年投入1.5亿元用于信息化建设。目前，杭州市规划、房管、国土和民政都有各自基于地理信息系统平台开发的综合信息软件。在此基础上，由财政部门牵头，建立了信息共享协作机制，为推动计税价格评估管理系统的建设提供了良好的外部支持。

“房地产税收一体化管理，关键是信息的一体化。”卓安军说，紧密的部门协作关系，是推动房地产批量评税技术进步的保障。

卓安军告诉《财经国家周刊》记者，目前杭州市的批量评税系统基本对全市的存量房屋已实现了全覆盖，接下来是对新建商品房信息的定期维护和更新，这部分大概占总体数据库的5%左右。此外，卓安军还在着手建立商业地产、厂房和仓库的数据库。

“开征物业税，全国性的房屋普查肯定要进行一次。不知道有多少套房子，怎么开征物业税？”卓安军用反问回答了记者的问题。

在恒基评估公司总估价师朱晓看来，当前10个物业税“空转”试点省区市进展好坏，与“是否有专业评估师参与”相关。“舆论都说物业税开征有很多技术困难，如果仅是税务人员自己来做，可能会走很多弯路。但在专业评估师来看，这些工作都很简单，不过是家常便饭。”

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