房市的流动性梗塞

周慧兰

新年伊始，国务院办公厅就公布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，从土地供给到信贷控制，再到地方责任，文件为今年的楼市调控定下了详尽的框架。房地产业再次成为今年宏观调控的重头戏。

在经济回暖态势尚未稳固之时，房价泡沫却已然成为市场的共识。国家统计局近日的调查显示，12月份，全国70个大中城市新建住房销售价格同比上涨9.1%，价格同比上涨的城市有69个，其中：广州19.9%、深圳14.3%、北京13.2%。房价上升的同时，另一个现象却值得注意：据了解，过去四年内交房的住宅大约有三分之一是闲置的；出租房回报率也很低，仅为3%。这意味着，大多数人买房，既非用于自住，也非用于出租。那么，比较合理的解释是等待资本增值的投资投机性需求的扩张。但问题在于，房子已经如此昂贵，投资的风险正在逐渐扩大，这一需求为何有增无减？

从资金面来看，受2009年经济刺激政策的推动，2009年的货币供给增速已远远高过经济增长的速度。2009年全年信贷投放总量近10万亿，撇开外部热钱因素不谈，单是国内这一天量的贷币供给就足以造成今日市场流动性过剩的局面，彩票氐贾伦什鄹翊蠓险恰2009年11月底公布的全国货币增速约为29%，GDP涨幅却只有8%左右，两者之差达20多个百分点；大城市这一情况更为突出，其GDP增速远低于全国平均水平，在同等的货币增速下，两者之差更高达24-25个百分点。这就是为什么我们看到几个主要大城市的房价涨幅显著地高于全国平均水平。

为防止资产泡沫扩大，早在去年底央行就已对货币政策做出了从紧的调整，近日，央行宣布上调存款准备金率50个基点，更为紧缩的货币政策已初现端倪。但一个摆在面前的问题是，货币政策的转向不得不考虑去年经济刺激政策下已经上马且仍未完工的在建项目，收得过紧，这些项目可能搁置甚至烂尾。鉴于这一因素，专家预测，今年的信贷增长会低于去年，但仍可能达到7.5万亿左右，这就意味着流动性充裕的局面在短期内仍面临着严峻的挑战。

如此多的资金在寻找出路，房市无疑成为当前经济形势下最好的选择。

根据谢国忠的一个调查显示，曾为中国出口产业最大基地的浙江，很多企业都面临着生产无利可图的局面，主要受三方面因素影响：一是雇不到合适的工人，近五年之内，工资水平翻了一番；二是原料价格昂贵；三是国外客商订货量下降，太多的企业在竞争更少的订单。同样的故事也发生在广东、江苏等其它省份。企业的资金无法流入正常的生产环节，房地产则成为相对可靠的财源。

中国家庭的情况也与之类似，2008年的股市重挫至今仍令许多人胆寒，比之投资房子带来的收益，股市的收益在大多数人眼里显得更为短暂而不真切。再加上中国长期以来社会保障制度及投资理财品种的缺失，人们基于对过去年份通货膨胀的经验总结，以及对未来通胀的预期，他们相信，钱是会越来越不值钱的，而购房则成为大多数家庭保全资产的主要形式。所以，我们看到，在今年的房价上涨中，普通商品住房销售价格同比上涨11.0%，高档商品住房销售价格同比上涨7.2%。本已价格不菲的高档住宅的涨幅也不屈于后，投资投机的动机可见一斑。

大多数人会选择将住宅作为主要的资产配置形式，是基于一个共同的认识，那就是政府是不会愿意看到房价下跌的。根据中金公司的研究，他们对于2010年经济增长10%的基准假设，是建立在房屋销售继续增长，房地产开发投资增长25%的基础上的。但如果政府大幅紧缩，打压房地产，造成房价下跌，房地产销售量下降20%(重演08年的情形)，房地产开发投资增长回落到5%(重演08年底、09年上半年的情形)，则会造成2010年投资对GDP的贡献下降2.9个百分点(其中房地产开发投资对GDP的贡献下降1.7个百分点，房地产上下游行业投资对GDP贡献下降1.2个百分点)；消费对GDP贡献下降0.9个百分点(主要是与房地产相关的家电、家具、装修材料和汽车消费放慢)。这样，GDP增速将大幅下跌至6.5%。这无疑是政府难以接受的。我们不得不承认，房地产很大程度上已经成为中国经济发展的脉搏。

在这种认识下，房子，对于很多人而言，已不仅仅是一个遮风挡雨的安身之所，它更成为人们配置资产、驾驭未来的主要手段。手段是有了，但是否安全呢？我们无法给出结论，但我们至少可以肯定，这个世界上没有只涨不跌的市场，其实大部分人也都认同这一点，只不过对他们而言，舍弃房子之外，并没有更好的选择。对于当下的中国，房子更像是一个符号，它折射出的不仅是国人几千年来追求的“居者有其屋”的理想，也折射出了中国社会现阶段所面临的方方面面的矛盾。比之当下的高房价，这些矛盾也许更加根深蒂固，也更容易为人们所忽视。所以，对于房地产市场的调控，也许不能止步于头痛医头、脚痛医脚的短期政策，更要有诸如完善社会保障制度、开放新的投资渠道、理顺央地财政权责关系等立足长远的改革良策。为探讨房市调控中的诸多问题，本报采访了中国宏观经济学会秘书长王建，中国金融40人论坛成员、中国国际金融公司首席经济学家哈继铭，工银瑞信基金有限公司首席经济学家陈超，是为21世纪北京圆桌第240期。

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