贾康：对首套房应永不征物业税发达国家也是土地财政

2010年02月05日 23:10华夏时报【大中小】【打印】共有评论0条

财政部科研所所长贾康

财政部科研所所长贾康（图片来源：凤凰网财经）

本报记者商灏北京报道

从2003年开始，“物业税”一词已屡次出现于中央政府相关政策文件中。 2003年，中共中央《关于完善市场经济体制若干问题的决定》提出：在条件具备的时候对不动产开征统一规范的物业税。当年5月，北京、辽宁、深圳等10个省区市部分县市开始了房地产模拟评税试点。2009年5月，国务院批转国家发改委《关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》中提出，要“深化房地产税制改革，研究开征物业税”。

2009年年底，财政部税政司副司长王晓华在一次财税论坛上表示，目前物业税开征“从技术上看是可行的”。舆论据此解读为物业税开征在即。

当下，新一轮调控开始。特别是房价又到快速上涨、而调控政策频出之时，国务院提出要综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。物业税因为被认为“可以有效抑制投机购房、打压房价”，再度成为市场关注和期待的重点。

虽然舆论对于物业税问题的热议正在升温，但对于物业税如何可行、阻碍何在、效力怎样等诸多方面问题，有关各方似乎并未形成基本一致而又清晰明确的认识与政策思路，而开征物业税的法律程序问题也毫无很快解决的迹象。仅就此而言，人们怎能指望物业税很快开征呢？据财政部财科所所长贾康最近公开的相关言论，其将开征物业税看作是财税体制下一步改革的方向。以贾康的身份和学术理论成就，他的这一观点应该说具有特定内涵和深意。2月4日，贾康接受了《华夏时报》记者的采访。

对首套住房应永不开征　

《华夏时报》：物业税“空转”试点已经在指定城市开展了6年，而对于物业税至今还没有一个明确的定义。相关部门从未公开试点的任何数据和细节，对于征税的对象、税基、税率、征收方式等内容从未有过披露，给人的印象是好像所有的环节似乎仍处于设想之中。您对这个问题怎样看？

贾康：我国当下积极研究开征物业税是必要的。我们作为研究者听到的信息是，北京、深圳等地前些年的物业税“空转”试点，已在操作上有所模拟，运用评估方法、登记造册、数据库、应用软件等各个要素没有硬障碍。

《华夏时报》：最近学界有观点称，北京商用房产物业税开征的条件已经具备，物业税征收应分步实施，首先从商用房产开始。“时间不早于明年下半年。”您如何看？分步走究竟如何可行？

贾康：虽然开征物业税是改革方向，意义重大，但具体时间表却不好估计。我个人设想，如果物业税真的进入“实转”，最初阶段除全部覆盖营业性不动产之外，非营业性不动产方面应当首先考虑纳入征收范围的，可以是独立别墅和那些管理上很容易认定的高档豪华住宅。我建议，初期可不实际覆盖百姓自用的一般消费性住宅，但相关的信息应力求全面掌握，以便在条件成熟时对“第二套”以上的住房实征。从长远看，物业税的征收对象应当包括所有营业性和非营业性住房，但在中国，也可设想对老百姓的“第一套”住房永不开征。我们要力求平稳地实现经济社会转轨，相关因素比较复杂，为平稳推进，可沿用我国改革的渐进方式。一开始把普通住宅与高档豪宅区别对待，看来是非常必要的。如何覆盖普通住房的方案，也肯定需要区别对待，可待以后从容探讨。

征收方案应确实可行　

《华夏时报》：1月5日，“物业税‘空转’将在全国推广”的传闻一出,地产股下跌趋势明显。由此观之，若物业税开征，其结果会迫使开发商不得不跟随市场变化调整定价策略吗？而其对房地产市场更直接的影响将会体现在对投机炒房的遏制,迫使一部分人放弃恶意炒房、囤积房源吗？

贾康：物业税开征初期的心理意义可能更大于实际意义。它的作用机理在于，国家释放了一个将通过税收调节房价、抑制投机的信号来引导预期。

推出房地产税改革的主要目的是中长期的，比如使地方政府职能形成合理定位，深化分税分级财政改革，构建地方税体系和规范房地产税费等。那么，如果开征物业税，是否能抑制房地产投机行为，适当给房地产业的炒作降温？我认为可能会如此，但这不是唯一目的。从长期看，征收物业税有利于调节供求关系和集约利用土地，促使各相关方面行为合理化，对抑制肆无忌惮的炒作、稳定房价，也会起到一定作用，但不应只期待用物业税单一手段抑制房价。

《华夏时报》：物业税的提出向公众描绘了一个值得期待的前景，那就是平抑高昂的房价。潘石屹说，只有实行物业税才能降房价。经济学家樊纲认为，物业税是房价的稳定器，能够起到打击投机的作用。您同意这个观点吗？

贾康：我赞同上述意见的基本内容。我国开征物业税，将对稳定房地产市场、防止房价大升大落以及优化地方政府投资环境有积极作用。

当前，我国既没有通缩的压力，又不存在现实的通胀压力，但前一段时间房地产市场上资产价格的上扬却过猛。要想实现中国房地产业的健康发展,应当争取推动切实可行的物业税方案。如想减少资产价格和不动产价格的剧烈波动,应当考虑对肆无忌惮的炒作行为采取釜底抽薪的措施,即在不动产保有调节上加大税收力度。该制度的推进，也关系到政府财政的优化。

《华夏时报》：就目前市场来看，对房价起决定作用的可能还是需求，而国内很多地区的城市化进程才刚刚开始，住房市场需求很强烈。物业税因为涉及到众多方面，其具体影响是否还会涉及住房需求结构和收入分配？

贾康：我们之所以对于现在被称为物业税的不动产税应给予特别的关注，除了因为它可以校正地方政府的职能与行为，促进房地产业健康发展，还涉及物业税实际上会给中国有产权房的社会成员(主要是多套产权房拥有者)增加一个保有环节的税负，这个税负可以起到一定的优化住房需求结构和调节收入分配的作用。物业税会促使以后有能力买产权房的这些社会成员购自住房时，更多考虑买小户型，同时也会抑制那些想买房来炒作的投资者或投机者，使他们减少炒作规模并倾向于炒小户型。进一步看，这种需求方的变化会影响供给方，促使开发商注意在自己开发的地皮上努力兴建更多的小户型住宅。这些所带来的，一方面是住房供需的优化调节和中国土地集约利用水平的提高，另一方面也会调整收入分配格局。

《华夏时报》：有人提出坚决、彻底废除“土地财政”，您怎么看？

贾康：发达市场经济的地方政府其实也是“土地财政”，但是基本特征有所不同，该“土地财政”资金来源比较合理，即主要从不动产保有环节上取得，进而运行机制和效应也就大不相同。应当正确认识这个问题，改变我国“土地财政”中资金筹集唯一来自土地批租环节的方式,争取推动切实可行的改革方案。