任志强：小产权房放开不会对房价产生任何影响

华远地产股份有限公司董事长 任志强

凤凰财经讯2 013年12月26-27日，由凤凰网与凤凰卫视联合举办的“2013凤凰财经峰会”在京举行。本届财经峰会继续秉承“思想解放市场”的旨归，以“重塑市场力量”为主题，关注后十八届三中全会时代中国市场化改革方向。

在“土地改革待破局”圆桌论坛上，华远地产股份有限公司董事长任志强认为，小产权房放开不会对房价产生任何影响。因为目前的小产权都不是空的，都是有人住的，已经都进行交易了。

任志强提到，如果产权制度清晰的话就没有小产权和大产权之分。按照三中全会的决定，如果集体建设用地可以同价同权入市，那就是大产权房。小产权房是因为现有不合法所以才定义为产权房，如果变成合法化就没有大小之分了，就都一样了。

以下为文字实录：

主持人：任教授说服你了还是你想反击。

任志强：如果把农用地上的一部分用与原有集体的农民所有也没有问题。比如说我可能盖的是工厂，这个工厂是我的乡办企业没有问题。如果盖的是楼，分给了我的集体的农民居住，也没问题。问题只在于小产权房在没有法律允许的条件下，进入了市场，进行了买卖，就这么一个问题。你到底是法律侵犯了谁呢，还是它侵犯了法律呢，肯定是法律在前。因为过去我们所有的房子都不能买卖呀，那时候的法律和现在没有发生变化，没有变化。朱镕基把住房改为市场以后，在农村土地和集体土地上的条款、法律都没有修改，没有变化。你可以说这个法律是错的，但是在法律没改之前，你得遵守这个法律，就手我们的二胎一样。要是现在生二胎一定是违法的。但是如果过了几个月，三个月以后人大批准了，你可以生二胎的时候就不违法了。现在来说小产权房是明确违法的，和土地相关的法第二个小产权房60%没有遵守消防法。第三个60%的房子没有遵守质量检查法，违反的不仅仅是土地法，不要仅仅纠缠在土地上。我们调查的时候发现60%的时候发现根本没有建筑检验，塌了谁管，有的连消防管线都没有，出了问题谁问题，有的设计的是两层，然后盖了四层，盖了六层对老百姓极不负责。不要认为小产权房仅仅是土地法律的问题，还有很多的问题，我认为小产权房就是强奸法律的。

主持人：要这么看夹板车也是违法的。

任志强：所以邓小平开一面修改了宪法，你要能做到修改宪法，以后的事是合法的，但以前的事不证明合法。我们更违法的是（三资法）是严重的违法，等到宪法修改以后，三资法才合法，这种违法是当时改革的时候叫做摸着石头过河，你要不允许大摸石头。很可能就过不了河了，所以才允许大家摸石头。我想土地制度改革不仅仅涉及小产权房的问题，我们现在的土地制度有一个重大的问题，我多说两句，一会儿您再说。

跟日本相比，日本的人口密度是我们的两倍多，它350我们大概140多，按每平方公里计算。如果按耕地来说，人均耕地它是0.04，我们是0.08，比我们少一半，但是按农村人均耕地来说他们是1.5我们是0.8，我们本来比它人均多一倍，但是到农村的时候就比它少了一倍的耕地，为什么。是因为日本拿出国土面积的4%点几把大量的农民转移到了城市，让农村的土地更多。中国相反用了0.4%的国土面积安排了50%的人，另外的土地大概4%的农村宅基地安排了一半人，这就是因为我们的户籍制度和土地制度问题而造成的。我们的农民没有办法转移到城市来，他没有财产权利，所以他也没有办法变成资本。因此我们农村人口在减少的同时，人均耕地并不增加。这是我们连续改革这么多年存在的最大问题。因为我们30%的城市化率也是这么多农村土地，人均地差不多。改到50%，增加了20%的城市化率，并没有改变农村人均拥有土地的情况。这是一个悲剧，非常严重的悲剧。如果现在按现有的条例来执行，或试图进行改革的条例办法来看，仍然不能解决农村人均耕地增加的问题。这个案例可以在韩国在台湾同样可以发现，城市化本来应该是节约土地和增加农用地的，我们没做到。我们还可以看到一个现象，为什么我们在严格限制耕地的红线。现在二此普查为什么多出来，大家觉得很奇怪吗，不奇怪。两个原因，一个原因是周群教授在底下调查的时候发现，在交农业税的时候用大亩，不交农业税的时候用小亩，土地就多出来。第二个集体合作，所谓的集体合作是土地承包，连片土地承包以后把中间的路中渠田埂弄没了，连成片了土地也多出来了。所以二次普查土地居然不公布土地普查的数据，只是说多了一亿多亩。为什么会多出来呢，这就是温铁军一开始讲到的1956年我们希望用集体化的办法来实现农业的丰收，它实现不了，因为这种集体化是没有产权制度保障的。但是有了产权制度保障以后，实际上农村的产量是可以提高的。农村的用地不需要用这种方法限制。它可以增加，如果把大量的农民转移到城市的同时，把这些大量的宅基地变成了他们竞争的资本，腾出来了，就会增加两亿五千亩的耕地。

我们中国虽然人多地少，但绝不是缺少农地的主要原因，原因是制度不合理。否则日本的土地更少怎么会人均耕地比我们多一倍呢。好的制度要发展，不好的制度不管是不是意识形态都没有用。

主持人：任总是名副其实的教授，讲起来也是滔滔不绝的。秦教授你的反驳时间呢？

秦晖：其实我觉得如果说这两者之间有争论，不知道争论在什么地方，因为所有主张，肯定小产权房的人，他们的诉求就是让小产权房合法化。他们前提也是说现在的小产权房不合法，不合法他们认为这是不对的。他们把小产权房合法化作为一个诉求提出来。如果中国的土地产权真正落实了真正理顺也就不存在所谓的小产权了。我们现在讲的下产权房合法化仅仅是在由于所谓的土地私有权，包括农民的带着土地退出的权利这些东西还谈不上的情况下，沿用我们现在的法律中关于不同所有制性质的土地，所谓的同价同权这个概念，试图往小产权房合法化全面推进一步，实际上指的这个意思。

至于您刚才提到的小产权房其它方面的不规范，什么消防什么，这个完全可以按照您刚才讲的，就用消防法，用各种其它的法一视同仁去对待就是了。

即使是自己住的房子也要符合消防法的，折价东西不是说你制作和商品房有什么区别，消防法涉及的是公共利益，不能自己住的就很容易起火，不讲究消防需求。我觉得消防法其产权没什么关系。消防法就是消防法，不管大产权小产权，不管是什么都应该是这样的。

其实我理解您的意思，说是承认小产权房了以后可能会导致一些利益格局的变化。比方有人说承认了小产权房，会不会导致房价的下跌，到底这个其实本身就是有争议的。如果原来买了大产权房的人会不会就吃亏了。我觉得对于这个利益格局的变化，我们是可以采取一些调节的办法的。比如说是不是要补交一些地价，或者是采取一些别的办法。就方向而言，我觉得当然在理顺中国的土地产权。严格的来说private译成私有化是有问题的，看看字典它的第一个意义是非官方化，或者是自愿化，如果大家自愿合在一起，一万个人合在一起也是private。如果国家把它绑在一起一万个人也不是private，以尊重个人的权利为主，加以适当的公共利益干预。而这个公共利益干预本身涉及到公共利益认定的体制。这是长远的发展。现在我们明明知道这一点好像还很遥远，我们要讲的是不同土地同价同权的竞争市场，这个实际上要解决小产权房的合法化问题。

所以我觉得如果我真的要进一步的跟任教授讨论的话，小产权房现在合法不合法大家都清楚了。现在的问题就是小产权房合法化您同意不同意，当然前提是这里头如果产生一些利益格局的变化，当然可能会有一个讨价还价，到底怎么处理这个利益格局。如果我们现在希望小产权房合法化，您同意不同意。

主持人：征求一下观众的意见，同不同意不讨论下去吃饭？还是任总反驳一下？ ...（观众表示要听）任总来吧，大家都觉得听您讲话就不饿了。

任志强：如果产权制度清晰的话就没有小产权和大产权之分了。如果按照三中全会的决定，集体建设用地可以同价同权入市的话出来就是大产权房而不是小产权房，小产权房是因为现有不合法所以才定义为产权房，如果变成合法化就没有大小之分了，就都一样了。只有对原来不合法的东西进行处理，那是另外一回事。但是以后就不应该再有大产权和小产权之分了。您强调的大产权和小产权之分，只是原来犯错误的是不是就承认它错误就变成正确了，只是这么一个问题。

我不认为能。修改法律以后，涉及两个问题，条件上很清楚。集体用地入市之前有两个条件，第一个符合规划，第二个符合用途。符合规划就是许教授说的某些政府要有规划，在美国150年以前有一个分区立法制，这个是道路的时候不管是公有土地还是私有土地都不能在上面盖房子，原来犯错误的小产权房是没有规划的，也可能明年就变成道路了，所以当时就不允许你盖房子。

第二个用途，用途是特别强调的，是农用地还是建设用地，这是两个之分，如果是农用地就应该在18亿亩红线的管理范围之内，建设用地就是允许你建设的土地你盖小产权房这是两个完全不同的概念。符合这两个条件的前提下，可以按许教授讲的可以用其它符合条件的办法来转成。如果都不符合，对不起了，按哪一都转不了。即使可以同价同权入市也不能证明你那个合法。

我再补充一线，秦教授小产权房和房价没有任何关系，为什么小产权房不是空的，是有人的。现在我们调查7.6亿平方米不是空的。原来已经有了住了人的，交易的，不会对房价产生任何影响。