哈继铭：房价跌就这一两年的事

哈继铭：房价下跌无可避免也就这一两年的事

主持人：那土地泡沫，接下来您的判断到了一个什么程度？有破裂的风险吗？

哈继铭：我觉得有几个因素，可能会使得中国的土地和房地产的价格出现调整。一个就是我刚才说的人口因素，因为过去中国在50、60年代生育率很高，但是到了80年代开始，生育率极度的下降，那么这就导致了这个到了80、90年代的时候，中国有工作能力的人在社会当中的占比很高，而且在不断的上扬。但是这些人对未来没有一个安全感，他们只能有一个孩子，所以在他们能挣钱的年代，他们首先想到的不是花钱，而是怎么存钱，存钱的一个最重要的方式就是买房子，这是中国老百姓储蓄的一个最重要的手段，也被认为是最可靠的手段。但是等这拨人就所谓的中国婴儿潮未来退休以后，他们就失去了购房的动力，尽管他们的下一代也许还能够，但是人数上要少于他们的父母辈，而且可能很多未来下一代，可能不需要买房，因为他知道早晚他从父母那就能继承房子。所以那个时刻的到来，也就伴随着房地产需求的急剧的下降。

主持人：那个时候，什么时候到来？

哈继铭：那个时候根据我的测算，其实2015年是中国有工作能力的人，在社会当中的占比达到最高点的一年。

主持人：已经开始拐点下降了？

哈继铭：对，也就是一两年的事情，那么这是一个因素，人口因素。另外还有就是这个全球货币政策的专向

主持人：这个逻辑，房地产市场的这种下滑，您觉得是必然会发生的吗？

哈继铭：我觉得是必然发生的，这是无可避免的，因为刚才说的这两个因素，我们都是没有办法逆转的，至少短期内不能逆转。人们说我们这个改变计划生育政策，可以生二胎，是不是可以缓解人口结构？我说20年后也许可以，短期内不可以。

主持人：但是你是不是没有把城镇化的这种哈出考虑进去？

哈继铭：对，城镇化实际上我觉得将来的速度一定是要，正常情况下应当是放缓的。因为城镇化和老龄化有密切的关系。

第二，这个真正的城镇化，真正意义的城镇化，不是一个把人从农村引进到城市的一个过程，而是引进来以后，如何让他在城市里永远待下去，真正实现人的城镇化的一个过程，所以这就伴随着一系列的改革。估计一个农民要实现城镇化，可能是需要近十万人民币这么一个投资。那中国有差不多2亿6千万的已经在城市工作和生活的农民，尚未取得户籍，如果让他们一个晚上都城镇化，那就需要26万亿，相当于2012年GDP的一半，那这个钱是不可能一下子出的。

所以城镇化一定是一个渐进的过程，一定是伴随着经济增长的一个自然的结果，而不是可以人为在不断的推进的。

主持人：所以回到刚才的问题上，你觉得城镇化并不能成为支撑房价、支撑房地产市场的之支柱对吗？

哈继铭：没错，我觉得城镇化要想让它成为一个解决经济问题的灵丹妙药，那是有一点对城镇化期望过高。

主持人：最后总结一下房地产市场结论的话，我之前听谢国忠先生说过一个比较激进的观点，他认为五年之内，中国的房价会跌一半，您是否同意他的判断呢？

哈继铭：他是哪一年说的？

主持人：去年、前年都在说。

哈继铭：其实你如果关注我过去的观点的话，我在2006年，在接受《第一财经》采访的时候，我说房地产还有黄金十年，因为那时候我们就已经对于中国未来人口的结构变化，作出了预测。而且这个预测是在计划生育政策不改变的情况下是不变的。所以这个。

主持人：那已经过去八年了。

哈继铭：现在差不多已经过去八九年了，所以我刚才说剩下的可能就一两年的时间。

主持人：那剩下这个黄金十年过去之后的状况，具体会是怎么样？是平稳的、缓慢的增长，还是会出现大幅下跌这样的情况？

哈继铭：这个我觉得不同的地区可能会看到不同的结果。因为这个买房子，最终还是地区地区再地区，如果说是有这个充分就业的这种机会的，较大的城市，我相信具有一定的抗跌性。另一些规模比较小的这个就业机会，不充裕的这些地区，尤其是之前房地产有了。

主持人：泡沫。

哈继铭：过渡扩张的城市，可能会出现越来越多的鬼城，越来越多的房子没有人愿意去购买，造成下跌。