沈国军：传统百货如不改变 很难生存

沈国军：商业地产肯定比住宅风险更大

2014年，是中国房地产市场风云变幻的一年，房价要下跌的声音此起彼伏，民间观望情绪浓厚，似乎疯狂上涨了近10年的中国楼市，有泡沫将破的迹象。在住宅市场不被看好的背景下，很多开发商把希望寄托在了商业地产上。然而，在沈国军看来，各地纷纷兴建购物中心、产业园区，是比住宅更要严重的一场泡沫，而且，灾难，已经来临。

凤凰财经：我记得两年前，当时您说三年之后，商业地产会比住宅地产还要惨，那到今天，两年过去了，您还在坚持当时的判断吗？

沈国军：现在我还坚持我的观点，就是商业地产的风险肯定比住宅地产风险要更大，因为住宅地产，现在其实也面临着很大的问题，尤其是最近，绿城事件出来以后，我觉得社会上对很多地产公司，包括各个城市的房价，大家说法很多，我觉得已经暴露出了这个行业的问题，那么大家评价比较多的还是住宅，住宅的加价等等这些。

凤凰财经：那您有结论吗？对这个。

沈国军：住宅地产还可以通过加价、促销、取消限购、提供房贷等等这些去消化解决一部分问题，有些城市政府还可以去做收购作为廉租房等等这些，现在有这些措施。

但是你如果建了一堆大量的商业地产的话，你如果没有招商能力、没有经营能力、没有管理能力的话，政府怎么管理？ 

其实在中国大陆，真正能够有大的商业物业有招商、经营、营运能力的，这个公司其实不是那么多。

凤凰财经：您觉得的有几家？

沈国军：我觉得三五家、五六家吧，所以不是所有的房地产开发商都可以去做商业地产，你像很多同质化很严重，当年两年前你去成都采访的时候，当时你也知道，成都光高新区，据不完全统计，在做的大型商业物业有一百多个。

凤凰财经：供大于求的现状很严重是吗？

沈国军：严重，不是一般的严重。

凤凰财经：严重到什么程度？

沈国军：严重到就是你在一个很小的一个区域里面，在浙江有某个县，县级市，我听他们说就超过十万平方米以上的，就建筑面积超过十万，单体超过十万平方米的购物中心有20个。

凤凰财经：一个县？

沈国军：县城。

凤凰财经：20个购物中心？有那么多人买东西吗？

沈国军：对啊，你觉得有吗？不可能，你假如说有50万人口一个县城，最多容纳一到两个，它可能能活，现在几乎找银泰的，每天都会有的，就全国各地每天都有很多发展商找到银泰来，我跟你合作，我卖给你，愿意跟你一起做，很多很多。

凤凰财经：这块就是说，听您刚才的描述，您觉得这个泡沫已经是比较严重了，还是说泡沫已经开始破裂了？

沈国军：我觉得已经开始破裂了，因为从去年开始，有大量的转售、寻求合作、改结构、改方案、烂尾，这种情况都已经出现了，我们是天天能碰到的。

凤凰财经：这样不同的地域，是不是还会是有不同的市场表现？比如说一线城市。

沈国军：我觉得像北上广深总体上还可以，因为什么呢？大型的购物中心，它还是少，最近这几年建的也蛮多，但是呢，总体上从人口、城市规模上说，比例还是少的，原因是因为它这个土地获得太难了，成本太高，你要如果建一个大的商业物业，你光买地就要花几十个亿，一般的公司也建不了。

凤凰财经：已经饱和了。

沈国军：像深圳也蛮多的，上海其实也蛮多，北京现在也越来越多。

凤凰财经：那二三线城市呢？

沈国军：二三线城市，我觉得普遍过剩，三四线城市有些都已经出很多问题了。 

凤凰财经：但是住宅这块，对于这一块市场，您有结论吗？

沈国军：我觉得中国的房地产业，我觉得可能是一个下降的周期到来了，应该说，这个行业面临着很多很多的风险跟困难，我是这么认为的，这个跟国家的宏观的政策，我个人认为也有一定的关系，你怎么去引导这个行业健康的发展？