陶红兵：2014是买房最后窗口期 一线城市房价仍将上涨

自2014年开始，中国地产业进入调整期。多地出现库存高企、成交量下降、有价无市等现象，而北、上、广、深等一线城市却依旧保持价格坚挺，楼市分化开始显现。而据统计局数据，2015年一季度中国GDP增长率仅为7%，有评论认为这与自去年开始的房地产调整不无关系。

（凤凰财经）：综合来讲您觉得房地产市场的未来依然是中国经济增长最大的动力吗？

房子是最大的消费品是国家实力的象征

（陶红兵）：对，到现在房地产是美国的支柱产业，为什么这样的一个到中国就不行了呢？所以我一直不理解说房地产不是国家实力的象征，发展房地产对国家没有好处，房地产甚至都不是实体行业，它是一个泡沫，大家没有人认为家电行业不好，没有人认为手机，我们有世界最先进的技术造出来最好的手机，这不就是人的消费品吗，房子是最大的消费品，可为什么说做房地产，满足人最重要的居住，这个需求，大家就会认为这个行业不重要，永远是重要的。即使到了美国、日本这样的发达程度，房地产也仍然是很重要的。

（凤凰财经）：只是说这个行业被夹杂了太多了情绪化的，甚至是仇富的很多情绪在里面。

（陶红兵）：对，我们过去的舆论引导，以及我们过去在房地产高速发展的这二三十年里面一直是有一条腿是缺的，就是商品房高度发达，可是保障房一直没跟上。所以这种社会的情绪就越来越积聚，那么对政府产生了巨大的压力。但实际上如果我们的保障房这三十年一直和商品房是同步发展的，可能这个社会情绪就会小很多。

（凤凰财经）：那么您刚才认为未来其实房地产行业仍然是中国经济的支柱，那么到底这个行业跟中国经济是一种什么样的关系呢？

未来二三十年房地产仍然是中国经济支柱之一

（陶红兵）：房地产对经济的支持，目前在中国仍然是排到最重要的行业，没有任何一个行业现在能够代替房地产行业的这个作用。即使在未来二三十年以后，房地产可能不是像现在这样占的比重这么高的行业了，但它仍然是中国经济一个很重要的支柱性行业，这是我想不会发生有重大的改变的。那么经济下行的时候，用房地产来拉动经济，这本身它并不是十恶不赦的，重要的是我们在用房地产拉动经济的时候，不要像过去的那样，不分青红皂白，对老百姓的基础居住需求我也不管不问，让他们在水深火热之中，而是要分门别类，我政府要管一些人，要照顾一些人，同时市场的东西就让市场去解决。如果这样的用它来拉动经济，何乐而不为呢？毕竟房地产行业上下又牵动几十个行业。

在中国，房地产这个关乎国计民生的行业一直被关注，也一直被各方不淡定的情绪所裹挟。一边老百姓指责开发商赚取暴利，推高房价导致民不聊生；另一边，房地产商连连叫冤，反指地方政府拿走了大头。而政策也常常在民意的胁迫下举棋不定。在这样的三角关系中，似乎没有谁是赢家。

（凤凰财经）：说到这个情绪，其实包括刚才我们提到的任大炮或者其他的房地产商他们也说过一些观点，就是说整个房地产行业的利润超过六成是被税收拿走的。

（陶红兵）：对。

（陶红兵）：其实很多人说开发商怎么怎么不良，其实最大的收入是政府。

房地产不是暴利行业 还没做纯净水的挣钱

（陶红兵）：万科是上市公司，我们的央企很多也是上市公司。你可以看他们的财务报表，他们的平均利润率就在10%到12%。哪一个公司的利润率达到15%，那就是很好的房地产企业。所以大家在说。

（凤凰财经）：暴利行业。

（陶红兵）：不是暴利啊，我们有多少利润在百分之多少呢？同样是央企，开发商的央企百分之十几的利润，我们的水、电，那些垄断企业，石油，它的利润是多少？他们不但是暴利，他们政府还给他们补贴，一年几百个亿，对吧？房地产的价格高，那些数据都是可以查到的，60%是政府拿的税和费，包括土地，包括各种的税金，这个是公开的。如果说这些企业的财务报表是有问题的，那我们的税务总局干什么去了？对吧？实际上房地产行业的利润率就是10%左右，但是这个里面有一个误解是很多人不了解的。我们都房地产项目的利润率等同于他的企业的年利润率，就是一个项目，比如说我地价是一万块钱，加上建安成本大家都会算，可能觉得它的成本就是一万五，可是他为什么要卖三万呢？因为他要开发五年，如果它的利润率是100%毛利率，用五年来平均就20%，净利润就是10%。我们另外一个行业，比如说纯净水，它的利润率只有4%，可是它一年只有这三次，年利率12%，你还要看周转率。一个是资金量耗费大，一个是周转很缓慢，三五年才周转一次，它单项目的毛利润不等于它的年利润。另外，房地产是一个资金占用量极大的行业，资金的成本很多人都忽略了。大家都觉得你一万五千块钱的成本，为什么你还要卖那么贵，要卖到三万，我们中国的资金成本都知道，对吧？8%、10%，都是非常便宜的，可能都拿不到的。很多开发商都是10%以上的资金成本。五年要资金成本占多少，这是这个行业的特殊性。

（凤凰财经）：这一轮的反腐的力度这么大，您觉得对房地产市场会有影响？

贪腐的房子是少数反腐降不了房价

（陶红兵）：我不太认可，首先这些人的房子总量在我们房地产总量占比不高，这些人毕竟是少数，第二，就会形成抛售吗？我不相信。不要以为这些官员都很愚蠢，你抛售了组织就不知道了？没有一套房子是没有登记过的，所有的房子都是登记过的。如果说过去登记在你的名下或者你家人的名下，你抛售了组织也是知道的。而且你抛售了房子了，钱往哪里放呢？藏在家里，一查一个之准，存在银行都是实名制，往海外转移，跑不掉了，全球在追讨，天网行动。所以我相信官员们没有智商低到那个程度，就因为说要反腐了，我就怎么怎么样了。因为这样的一些人，这样的一些举动就会把整个市场形成一个打压。