谢国忠：全球房地产进入熊市香港房价会大跌

2008年08月14日 13:16环球企业家【大中小】【打印】已有评论0条

处在金字塔顶端，受物价杠杆作用支撑的全球房地产价格已经难以为继，不过，现在卖出还不太晚

房利美和房地美碰到了麻烦，这两个总共持有或者担保了5.4万亿美元住房抵押贷款的"半官方"借款人，已经将美国过去十年"信用即财富"的生活方式的脆弱暴露无遗。他们用自己半政府性质的信用评级为那些声称能够降低金融风险的可疑金融创新产品提供担保。而当政府的钱开始撤离，它们就不再是华尔街眼中的阔佬，杠杆作用形成的泡沫无处可藏，接下来的就是一场大破灭。

杠杆比例的上升推动着所有资产的价格都上涨，香港、伦敦、孟买或者纽约，高涨的房地产价格成为经济繁荣的肇因，而这种繁荣又使得其它资产价格上涨。一位香港企业家告诉我:财富带来财富--那些在股市致富的人购买房产，在楼市挣钱的人则投资股票，诸如此类的美丽童话循环往复。然而，并不存在免费的午餐，所有这一切的动力只不过是来自于如金字塔般的债务叠加游戏。

这座金字塔的墙砖就是金融创新产品，持续上升的资产价格在过去几年似乎证明了这种金融创新的正确性，而实际上，这种上涨的趋势应该归功于人们对于金融创新产品的信任，以及由此产生的负债型消费模式下对于风险资产需求的旺盛。而如今一些迹象已经证明，上涨已经难以为继。撤离沉船的巨大愿望使得投资者们的信心丧失，下降曲线可能会比上升时更加陡峭。

上涨的油价是萧条的加速器，资金正在重新分配:从那些泡沫最多的城市逃向石油输出国，而资金的逃离则彻底抽掉了泡沫里的空气。为了阻止衰退趋势，各国的央行纷纷发行货币，但更多的货币进一步推高油价，抵消掉了央行的努力。此外，高油价将减缓经济发展并压低投资者信心，央行们正在进行的与资产价格下降的斗争注定失败，它们能得到的只有滞涨。通胀将持续经年，而央行们现在等于在自掘坟墓。

现在，投资者应该售出已从高杠杆效应中获益的所有资产。房地产在除了石油输出国之外的世界任何地方都已经是熊市。

香港的房地产市场有三处致命的弱点

第一，香港的经济依赖于它的股票市场，而后者正在下行。香港的投机者从大陆公司的IPO中赚了数十亿，并把它们花费在奢华的豪宅上。股票市场的繁荣正是房地产市场繁荣的动力所在。

愈发庞大的金融从业人员是股市崩溃的另一个受害者，由于对大陆IPO的期望，投行们纷纷润色自己的薪水册，投资银行家在年底拿到丰厚的奖金。但那些在去年备受追捧的IPO到了今年纷纷破发，损失惨重的投资者们不打算重回市场。这些银行家们保住自己的工作就已经足够幸运了，实在无法再期待什么年底分红。现在不是为了豪宅挥金如土的时候，也许适当大小的公寓更加合适。

第二，美联储似有意在11月的大选之后提高利率，美国的通胀形势已经出现，美联储为金融和稳定物价这个两难问题所牵制，每一次它试图表示自己将认真治理通胀，就会被另一次金融灾难事件强制放松货币供应，引发大宗商品的投机。

明年，金融危机可能会结束，美联储将能够专心对付通胀，可能会在明年下半年提升利率到5%。因为可调整利率的抵押贷款在香港房地产市场占支配地位，利率的大幅升值会严重伤害投资者或者投机者。

第三，中国大陆进入经济周期的下行区间，但通胀却持续走高。特别是广东面临着严重的经济低迷，它的出口型经济在成本上升和海外需求下降面前将被严重挫伤。澳门赌业最近的颓势显示了广东人的缺钱将给它的邻居带来什么影响。同时，通胀意味着广东将更多的控制香港的货物和服务贸易。香港不会从广东获得更多资金、反而会向它输送。

在这三者的影响下，香港明年的地产业可能会迎来最坏的年份。在目前的泡沫中，主流地产市场的通胀尚未到引人注目的程度。这是因为1997年到2003年的巨大房地产衰退和居民收入的增长缓慢，阻止了主流房地产市场在本轮泡沫中的爬高。但是"豪宅"市场却受到了追捧，为了抵抗负的真实利率，太多的金融从业人员--他们中的很多就快失去工作了--在过去的两年使用了最大的杠杆率来投资房地产，一些知名的房地产项目现在的价格已经是2003年的三倍。

香港的高端房地产价格将从高点回落50%，现在出售还不太晚，买家的出价可能低于你的预期，但是应该接受，因为更大的下挫即将出现。（作者为独立经济学家）

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