高盛：中国房贷危机第四季度或引爆

2008年09月19日 14:47南方都市报【大中小】【打印】已有评论0条

招商证券

一线城市房价偏高

招商证券对房地产的一份调研报告认为，中国一线城市当前房地产估值明显偏高，较合理的估值为房价收入比为10左右。招商证券通过与国际市场的对比分析指出，总体上中国一线城市房价应有30％－40％的下跌空间。

据招商证券提供的资料显示:40年来，美英等国的房价收入比一直在2－5之间。而目前国内一线城市房价收入比都在13以上；家庭可支配收入5000美元是房价收入比的分水岭:对全球城市房价收入比的分析表明，家庭可支配收入在5000美元以下时，不少城市的房价收入比显著偏高；当家庭可支配收入在5000美元以上时，房价收入比基本都在10以下。

因此招商证券认为一线城市房价还应下跌30％－40％，并且认为中国的名义房价要下跌2－3年，届时一线城市家庭居民可支配收入总体将相应增长20％－30％。只有一线城市房价下跌30％－40％，这些城市的房价收入比总体才会在10左右，房地产估值总体才会比较合理。

瑞银

小心！别让下跌房价“刺伤”

瑞银最近发布的一份报告预测，在中国传统的楼市销售旺季的金九银十期间，房价仍会持续下跌。由于市场人气低迷，潜在买房者承受力受到挑战，加上资金捉襟见肘的开发商在此期间推出大量的楼盘，房价进一步下跌的可能性加大。

同时，房价的下跌会进一步促使地产商们财务的恶化。瑞银预计，房价每跌5％，开发商的净资产值和盈利会分别下降6％－7％和6％－17％。因此，瑞银分别调低了对一些地产商的投资评级。

而瑞银的另一份报告也显示，截至今年7月份，全国范围内商品房销售面积较去年同期减少约20％，其中北京和上海这样的大城市，月销量同比下降50％，而广东省住宅市场销售面积也减少了30％。

高盛

中国房贷危机四季度或引爆

日前，高盛的一份研究报告指出，中国银行业的房地产不良贷款风险将在2008年第四季度和2009年上半年初露端倪。

从去年10月份房地产市场出现调整以来，开发商虽出现现金流不足，但从银行中报看，并未对其信贷质量产生明显冲击，高盛对此给出的解释是，首先房产业以前一直有较高的盈利，这对银行等债权人提供了缓冲。其次在今年前七个月，中国国内在建项目总面积同比增长了24％，高于去年的23％。这种逆势扩张，将在今年第四季度使现金流雪上加霜。再者，到年底开发商将要向施工企业支付工程款，这将进一步消耗掉流动资金。此外这种影响对于不同银行将产生不同程度的影响。由于浦发、华夏和兴业银行的房地产贷款占比最高，而且它们的盈利对房地产不良贷款增加的敏感性最大，这3家银行可能遭遇市场的冲击最大。在银行方面，“放贷漏洞”也是加大信贷风险的一个很重要原因，如开发贷款和销售收入被挪用、房地产信贷抵押物价值被高估、贷款高度集中。其中有12家银行甚至出现非抵押质押贷款增长高达286％，而抵押贷款增长却只有53％。更有甚者，一些银行连抵押质押物也没有。综合

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