2009年12月05日 20:15凤凰网财经【大 中 小】 【打印】 共有评论0条

主持人：首创的刘总对地产研究非常精深，您怎么看待这个话题?

刘晓光：他们讲的我都同意，志强讲的，从统计制度角度来看，我讲三个观点。第一，大家想拿土地，都想拿，谁不知道地好，谁去拿，但是这里一个是到底赚不赚钱，市场到底怎么样，风险多大，这个肯定都要考虑。有的企业有很多地，有的没有地，这种土地的供应制度，局部地区的土地紧张，造成了这种地王的现象。第二，结构问题，刚才志强讲了大部分地王产生在少部分地区，基本上是沿海往里延伸一百公里，二百公里左右，很多城市没有地王，我们在全国15个城市做调查，很多地没有地王，房价也很便宜，4000多一点。第三，央企拿地王也无可非议，市场经济，通过市场竞标拿到的地王，我觉得无可非议，他们在今年拿得多一点，因为他们2007，2008年没有拿多少，特别是2008年这一年基本上没有拿什么地。很多公司上市融资量很大，不做地产，没有快钱，从收益角度就有问题了，因为很多央企做贸易，收益也是有差距。另外，刚才志强讲从国企角度，资金的背景比民企要强，很多国企，我们确实也有钱，还能动用100多亿，能动用200亿现金是可能的，这个和民营企业的情况也不一样。我想说还是要从土地制度来分析，这是对的，可能要改革要变革，都是价高者得，肯定价格越炒越高。能不能毛利也可以招标，能不能采取一些其他的方式改革这个制度，这是下一步要谈的。

我最后的观点，国企或者央企拿地王也无可非议，英雄不问出身，主要看他的竞争实力，他可能有一块两块地王，他还是有很多别的地，背还是能背得过来的。

凌克：金地每一次都从来没有想去拿地王，只是每次拍卖的时候都想把这个地拿下来，不是非要举一个地王出来，没有办法。金地公司属于一个什么性质的公司，我们国有股10%左右，90%都是各种各样不同色彩的其他股东，所以说金地公司是国有企业，还是民营企业，都不好定，是股份制的上市公司。金地公司今年投资能力还是比较强，我们今年投了150亿人民币。确实也得投，你不投，你就是吃这碗饭的，就得做这个事，每块地都得参加，都要去争取。说到关于国企和民企地王的问题，或者大家的投资观念问题，似乎有一点点小的差别，因为国有企业它考虑得比较多的是怎么把这个公司做大，民企往往考虑我这个公司不要破产，因为公司一破产，老板就破产了，国有企业，这个公司破产了，无非就是失去这个职务而已，所以大家在这样的一个经营理念上，可能会有一点差别。

今年国有企业或者上市公司他们投资能力比较强，主要的原因还是他们的资金，钱太多了，确实钱太多。现在你说一个大的公司，银行天天都求着你来贷款，你本来想贷10个亿，他说给你贷15个亿，塞钱给你。另外，股票市场不错，大家都做了融资，融资的情况下，大家也要去做投资。民营企业相对来说，少一些，刚才大家讲竞争太激烈，是不是把民营企业也要保护保护，这个保护的观点我倒不同意，这就是市场化的经济，你要知道在今天这一刻拿到地到底是好还是坏，谁也不知道。

主持人：不知道，就去拿地，这不是有问题吗?

凌克：所以你没有拿到地，你心里也不要觉得委屈，福兮祸兮也是说不清楚，我们的能够控制在每次投标的时候把我们对未来的估计控制在一个合理的水平，也只能是这样。有的时候会进取一些，有的时候就要适当的保守一些。对未来几年一线城市的房价长得比较快，我们就更进取一些。对二线城市，涨幅就会小一些，只能这样去控制。

大家谈到地王是谁创造的，地王确实也不是发展商创造的，是整个利益群体，政府也在创造地王。这个市场在开始转暖的时候，政府也把这个地都捂着，不要拿出来，这个市场一火爆，地就拿出来，一拍当然就是地王。归结到底，地王的问题还是我们的土地供应政策，如果用我们现在的土地供应政策往下走，地王就会不断涌现，还是要在我们的土地供应商去多想办法。我们说土地供应的政策今后能不能更加多元化，我们城镇建设用地，我们农村的集体建设用地，以及我们土地的供应主体是不是也可以多元化，在这种情况下，我觉得还要再做一些改变，否则地王就会不断出现。我们今天谈这个地王已经没有什么意义了，因为每拍一块地下来基本都是地王了。

主持人：大企业说话和中小企业绝对是不一样，闭着眼睛随便拿，赶上市场形势好了，就OK了，我给台上嘉宾每人一分钟，地王频现，大家对未来的房地产市场看，经过了低迷过后，达到了快速恢复的阶段，其恢复的根基是否稳固，你们怎么看待这个问题，认为目前的房地产会不会出现新的房地产泡沫?

赵长甲：我的看法只要是经济形势好了，地产形势就一定好。

凌克：中国的房价今后就不会便宜，全国人民，包括我们在座这些没买房子，你们对这个问题都应该有一个清醒的认识，中国拥有前世界23%的人口，但是我们只有全世界11%的居住用地，今后中国的房价绝对不会便宜。我们看到北京、上海的房价，说上海的房价和纽约城市差不多，过两天你再去看看二线的城市，再去看看南京的房价，也会很高的。从现在来看，中国老百姓也挺有钱，开发商也挺有钱，开发商的钱不断的去拿地，把地价推高了，老百姓的钱很多，没有什么好投资的，用它去买房子，把房价买高了，所以房价也跌不下来。我们的宏观经济面，全世界都不算太高，我们中国稍微好一点，我们能不能把今天来之不易的大好形势损失掉，破坏掉，所以也不会。所以从这些方面来看，房价真的低不下来，但是任何东西都有一个客观的规律，物极必反，房价如果涨得太快的时候，它在哪一个时刻出现调整，这是谁都说不清楚的。作为一个企业，或者房子的消费者、购买者，最难把握的就是这个时机。

任志强：中国不是一个完全市场化的国家，不能完全用规律学去考虑市场运行的规律。中国是政策史，政策让它上去就上去，政策不让它上去，它就下来，你说它是泡沫吗，如果中国是政府管得越来越少，市场化程度未来越高，那时候你可以从经济，从人口，很难去判断它。这些东西都摆在这了，长期来看，人口结构问题，中国要想富起来，总得让农民减少，城市人口增加，否则农民老拖后腿，大前提摆在这，我们还有一个很长的增长的高速房地产发展过程。我们知道在美国、日本、德国、法国等等这些发达国家，二次战争之后，连续二十年，三十年高速发展期，大部分周期，最长的是八年上升，两年下降，最长的下降期不超过三年，如果按历史上发生过的情况来看，房子还是能抗风险的，最多熬三年，住了三年以后，房子又涨回去了。

从这几次周期情况看，每一次涨的情况都会大于跌的幅度，你想找到跌的时候去买房子，永远找不着，像捞底的人，在股市上很难有，在房市上也一样。第二次再涨上来的时候，一定比跌下去的时候房价要高，这永远是历史的规律，谢谢。

刘晓光：我是这么看，如果从房地产长期15年、20年来看，我们处在山根或者半山腰，如果从两年看，我们在峰顶，峰值的边上，我隐隐约约感觉到可能会出现这个，刚才志强讲得很对，突然一些大的政策出台，意识形态难以承受的时候，房价会降下来。

主持人：目前的形势，你认为在不久的将来，会不会出台一些对房地产高房价，最近有一个电视剧很火，叫《蜗居》，大家都探讨高房价扼杀了中国人的幸福感，这个问题上升到了一个政治意识的层面问题，在这种情况下，你站在一个企业家自身的角度，您认为会不会出台一些新的政策，对这个市场进行一些调整?

刘晓光：从经济学的规律来讲，来之不易的理性的刺激，使中国经济慢慢走上来了，但是从另外一个角度，消费者成熟的心理，社会舆论的压力，特别舆论导向问题，我隐约感觉到是会的。

曾伟：我觉得在中国探讨，我同意刚才刘总的观点，你猛一看，北京上海，增幅来说，以及从全世界来看，北京、上海和一些全世界一流的城市来比，可能会有变化。中国是特殊的城市，不像美国，美国经济是分散的，华尔街、好莱坞、硅谷，中国从封建社会过渡，里面还有一些灰色经济。再加上中国目前的经济政策，少年期或者青年时期，美国三十年大萧条之后的这段时期，我认为很难说从长期来看的房价，拿北京来说，既是中国的华尔街、好莱坞，硅谷，都集于一体，很多在这里进行，形成了很多非经济的因素。

从现在来看，香港来看，香港将近600多万人，三分之一的人口住在安居房里面，政府的两限房里面。这个社会相对来说和谐相处，山顶有70万亿平米的房子，全世界富人最密集的地方，也是全世界穷人相对密集的地方，这就考验政府的能力，怎么合理分配，这是政府的问题，而不是发展商的问题。政府已经意识到了这个问题，过去70，90，坚决不能超过多少钱，现在和他探讨问题，你的房价多少，是商品经济，我不管，我只管税收，加大我的社会保障力度，房地产就是一个商品，既有夏利，也有奔驰，也有劳斯莱斯，不能非得都要和奔驰看齐，我们要各得其所。可能在房子这个问题上，一个是买房和租房的关系，第二是随着你大学毕业，有一个遮风避雨的地方。我们都有租地下室一步步成长的经历，还是社会的舆论来跳动这个心理，非得要平均财富，这是最可怕的。

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