北大教授：房价下跌将致严重后果持续严厉调控可能性极低(3)

2010年08月07日 04:0121世纪经济报道【大中小】【打印】共有评论0条

政策持续性与供需平衡

《21世纪》：从供需机制的角度，加大土地供给和保障性住房建设等政策，是否能够跑赢房市调控期，防止“青黄不接”？

诸建芳：此轮房地产调控加大了土地和房屋的供应，在源头方面避免房屋供不应求的局面。2009年初至今，房价的大涨除了流动性过剩的催化外，核心还是在于供给和需求的不匹配。此轮调控的一个重点就是加大土地供应，加快保障性住房的建设，最终达到缓解供需矛盾的目的。根据4月底国土资源部公布的土地供应计划，2010年计划供应住宅用地18.47万公顷，较2009年大幅提高140%。历史上看，房价的变动与房屋供需差的变动基本保持一致，土地供应的大幅增加将在一定程度上抑制房价上涨的势头。

保障性住房投资更多是政府主导，因此其开工投资主要取决于实际供地的面积以及财政的支持力度。由于没有可比维度的保障性住房投资数据，在不考虑价格因素的情况下，我们用土地开发面积增速估算投资增速。根据国土资源部的年报，2009年保障性住房与棚户区改造计划供地约2.66万公顷。今年4月国土资源部公布的18.47万公顷住宅供地规划中，保障性住房用地达2.45万公顷、棚户区与农村危房改造用地3.66万公顷，合计6.11万公顷。保守情况下，假定今年保障性住房开工率与去年相同，供地面积是去年的230%，同比增长130%。

当然，当前市场担忧由于自身积极性以及地方财政的问题，保障性住房建设可能无法达到预期效果。2009年规划保障性住房与棚户区改造面积约2.66万公顷，实际完工率仅50%。今年5月，住建部牵头与各地方政府签订了保障性住房目标责任书，此次目标责任书的签订，在某种意义上将保障性住房的建设上升到政治的高度，而区域间的政治攀比效应也将促使保障性住房加快建设。所以，保障性住房的开工率将会有所增长，相关投资存在超预期的可能。从地方政府的执行情况看，2010年一季度，山西省保障性住房共完成投资3.8亿元，而一季度全省房地产开发投资40.6亿元，保障性住房投资占比约为9%。从另一个层面看，结构上保障性住房中，经济适用房占比约20%，而经济适用房投资占总房地产投资比重约为2%。因此综合判断，2010年保障性住房投资占总房地产投资的比重将达到10%。

《21世纪》：如何界定此轮房市调控的目标？房市调控政策的持续性和稳定性，对于市场有怎样的意义？今年年内房价走势将会如何？

汪涛：政策在未来几个月暂时不会有什么改变，既不会加强调控的力度，在短时间出台像物业税这样比较重的手段，也不会因为考虑到经济下滑就放松目前的调控手段，不会半途而废。政策调控的效果应该还要再等几个月才会逐渐显现出来，最主要的影响倒不是价格会下降多少，而是房地产开工面积会下降，这在四季度可能表现得最明显。从价格来说，调控政策的目标并不是一定要把价格压下来多少，而是把价格上涨的势头遏制住。同时增加供给，调整供需结构。从稳定房价上涨的角度，政策效果已经开始显现出来。至于增加供给方面，效果还有待观察，主要的不确定性是地方政府是否能实现保障性住房的有效供应。需求方面的政策不会有太大改变，如果接下来几个月供给逐渐增加，价格将会有更明显的调整。

黄益平：这一轮房市调控与前几次一样，目标是稳定或放慢房价上升的速度，而不是将房价打压下来。我相信政府对房价大跌的担忧已经不亚于对房价暴涨的担忧，理解这一点对判断未来政策走势十分重要。现在政府官员一直在强调调控政策的持续性和稳定性，从字面理解当然并不错，以后也会希望房价相对稳定，避免暴涨暴跌。但从实际操作层面来看，持续性和稳定性的提法不太科学，既然是调控，就是为了解决问题。如果问题的性质开始发生变化，调控政策就需要相应地调整。我理解现在政府也担心这边房价尚未完全稳定，一旦明确政策逆转，价格再度暴涨的势头便难以抵挡，因此强调持续性也许是明智的。今年年内房价下跌的风险还是存在的，只要政策没有完全失控，暴涨或暴跌的可能性都不大。