北师大专家：物业税不是蜗居者救命稻草本质不是降房价(2)

2010年02月01日 18:07新财经【大中小】【打印】共有评论0条

经济刺激计划“拯救”楼市

房价飙升是多个原因作用的结果。比如，经济发展，居民改善性住房需求的提高；社会资本缺乏合理投向，房地产成为很好的投资工具和渠道；还有“万恶”的温州炒房团和山西炒房团的涌入，等等。但是，笔者认为，在金融危机之下，中国房价竟然逆市到癫狂的程度，主要在于国家的4万亿投资刺激计划中的大量资金流入楼市。

2009年年初，北京楼市那是“风萧萧兮易水寒，楼市一跌兮不再返”的景象。而随着中央政府经济振兴规划的出台，北京楼市完成了完美的V型反转，新房、二手房房价一路高歌猛进，热点楼盘的价格一年时间翻了两倍。

这一年是北京“地王”频出的一年，“面粉贵过面包”的状况引发人们对“地王”恶评如潮。2009年的“地王”与往年还有一个最大的不同：至少一半以上的“地王”被有央企背景的房地产公司拿走。2009年5月21日，富力地产在北京的土地拍卖会上，以10.22亿元的价格拿下广渠门外10号地块，成为北京实施招拍挂制度以来成交单价最贵的土地。

2009年5、6月“地王”频出的信号并没有引起国家有关部门的高度重视。期间，中央的经济会议表示将继续落实适度宽松的货币政策，而国务院还在2009年5月27日公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，其中普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%。

当时就有分析人士指出，资本金比例的松动，实际上是对开发商最为“对症下药”的“拯救”，自有资金比例降低后，也就意味着开发商的贷款门槛更低，可以用更少的资金贷到更多的款，从而增强了企业的信心。从结果来看也确实如此，这些政策的出台给各大房企注入了一针强心剂。央企拿地序幕开启。

“地王”改规划消化高地价

每一次“地王”的诞生，都直接助推了周边楼盘价格的疯涨。“地王”拿到了地，面对着过高的楼面价格，民众怀疑，这么高的价格能卖出去么？地王们没有担心，因为地王可以将投标的规划重新变更。2009年12月30日，北京规划委员会网站上贴出“广渠路15号项目调整公示”。公告显示，中化方兴投资管理有限公司向北京规划委申请调整，内容为：第一，在建筑规模不变的前提下，将A4-1地块建筑控制高度由60米调整为80米，A4-10地块由80米调整为100米。第二，在用地面积不变的前提下，将A4-7体育公园用地与A4-8住宅混合公建用地的位置进行调整。该公示内容并没有说明调整规划的理由。

一位开发商说，本次调整规划，即使该地块可售的总建筑面积没有发生改变，但可以改变项目的均好性，有利于提升销售价格。调高20米而建筑规模不变，意味着建筑将变瘦，从而降低了建筑密度，开发商可对内部环境做更广阔的规划；而公园里的土地适合做低密度高端住宅，增加项目内住宅混合公建用地与公园用地的相邻面积，可以增加景观的均好性。“如果中化方兴成功改了规划，那么，对当时参与拍卖的其他开发商来说很不公平”，一位不愿透露姓名的开发商表示，如果当时规划就是改后的状态，可能另一些原本志在必得的企业会继续拼下去，最终的结果很难说。”

改规划的事层出不穷，据估计，全国的“地王”有一半是靠修改规划来消化的。正是因为政府的违规纵容，才让开发商拿地时不断出高价。中经联盟秘书长陈云峰认为，出台的政策中，除了调高准备金率外，其他政策过于温和，对开发企业影响不大。如果地价和房价上涨预期降不下来，只能证明2009年的“地王”们都是正确的，地价还会上涨，同时推高房价。