北师大专家：物业税不是蜗居者救命稻草 本质不是降房价(3)

限价房“墙脆脆”政府真的希望房价降下来么？

一方面，作为宏观调控者的政府，必须要考虑国计民生，持续上涨的房价严重影响了居民正常的生活，必须要调控。于是，近期政府出台“国十一条”(全称《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，共十一条)；另一方面，作为“经济人”的地方政府，需要获得财政收入，需要获得较高的GDP增长率，而土地出让金和房价无疑是地方政府实现目标的重要手段。所以，有人说，开发商已经“绑架”了地方政府。地方政府在楼市的行为，希望获得与开发商的双赢。这也可以从一个侧面解释为什么包括北京在内的中国大多数地区的保障房建设没有达到标准。

保障房的大量供给会解决一部分中低收入家庭的居住问题，这在包括香港在内的很多地区有很成熟的经验可供借鉴，但是，在我国内地，包括北京在内，众多地区保障住房的建设严重滞后。原因何在？一位开发商坦言：保障性住房的供应肯定不会顺利，习惯了“卖地财政”的地方政府，还是会压缩、减少保障住房的供应额度，以“压保促商”确保财政收入。“一些地方政府从骨子里不想发展保障性住房，因为这会直接减少财政收入。也会导致相当一部分政府官员前期囤积的商品房价格上涨乏力。只要不改变‘卖地财政’的现状，保障性住房就容易从时间上延长，从质量上‘缩水’。”北京首个限价房瑞旗家园“墙脆脆”就是一个典型。

杜女士购买了瑞旗家园D26区3号楼18层的一套住房，尚未装修，阳台其中一侧的墙壁已经整体被推倒，与隔壁的徐先生家俨然成为一户。散落的墙块堆在地上，用手轻搓墙块便成为散沙……北京，首善之地，首个限价房的质量尚且如此，更何况其他地区的保障性住房，质量是否更堪忧？

政策要出效力 关键在执行力

无论是物业税征收也好，还是“国十一条”也罢，关键在于政府的执行力度。就在国家物业税征收和“国十一条”出台以抑制房价过快上涨之时，一些地方政府已经开始救市。2010年1月9日，杭州出台房产新政，鼓励自住型普通住宅消费，同时，继续促进房地产市场发展的基调没有改变。在杭州市区首次购买140平方米以下的普通住房，享受房款总额1.3%的购房补贴。在房地产“绑架”地方政府的情况下，地方上在执行的积极性上首先就有问题，一旦有风吹草动，地方政府就立即出台一些相关的政策，去抵消中央政策的效应。因此，“物业税”和“国十一条”能否真正起到遏制房价的非理性上涨，释放房地产泡沫的作用，还需要看政策落实的力度。

近日就有报道称，一些股份制银行已经在寻找政策的漏洞：购买的第二套房屋如果是改善型的，就可以享受到首套房贷的优惠。所以，只要贷款人证明全家人都住在一套房屋内，并且人均面积小于27平方米，就可以堂而皇之地享受贷款优惠。再比如，新政也提到了要进一步规范国有大企业投资房地产，希望国有资本在房地产市场上能够起到好的主导作用。这也就是说，电信、石油、石化等非地产行业进军楼市是可以的，只需对其“规范”即可，因此，央企“地王”重现指日可待。

全世界都知道中国房地产市场泡沫十分严重，据说比迪拜还严重好几倍。不少经济学家都在预言中国楼市泡沫将要破裂，但是，没有人能够给出具体时间表，不知道什么时候能真的破裂。我们只知道，泡沫越大就越容易破裂，泡沫破裂得越晚，受灾面就越大，从炒房的散户，到被断供的银行，再到炒地的地产商和靠“土地财政”养活的地方政府，无一能独善其身。

2009年以来，兰花的价格终于在疯狂了几年之后回归了，但是倒下了一大批投资客；相信中国楼市也会回归理性，但在这个过程中，中央政府对于地方政府的调控，对央企的规范可能尤为重要，笔者认为，这比“物业税”、“国十一条”不知要重要多少倍。

作者系北京师范大学经济与资源管理研究院副教授

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