城镇化推进 掘金二三线地产股

每经记者 王炯业

2009年，适度宽松的货币政策在挽救经济之时，也制造了一场“货币盛宴”，通货膨胀、本币升值的预期逐步显现。地产股前三季度预收账款同比大幅增长，也为未来两年地产股业绩的释放提供了一定保障。

2009年即将结束，正当市场一片欢呼之际，疾风骤雨的调控政策突然“袭来”。半个月内，管理层已对房地产市场连发“四枪”。其中，五部委提高拿地首付至50%的政策，更让地产股在2009年12月18日一片惨烈。

盈利增长的确定，预计后续调控政策的频出，将让2010年的地产行业在矛盾中前行。

复苏

“货币盛宴”暗推刚性需求

2009年是值得铭记的一年。

在4万亿元及十大产业振兴规划等政策刺激下，抵御金融危机给中国经济造成负面影响的同时，也制造了一场“货币盛宴”——通胀预期的逐步显现，而受益于通胀的房地产行业逐渐复苏。

资料显示，2009年1月~11月，全国商品房销售面积75203万平方米，同比增长53.0%；商品房销售额35987亿元，同比增长86.8%。

与此同时，央行统计数据显示，1至11月份人民币贷款增加9.21万亿元，同比多增5.06万亿元。

湘财证券地产行业分析师洪俊骅称，从房地产行业来看，由于2009年中国经济快速企稳，房产消费的信心得以重新树立。同时，伴随着相关宏调政策，比如信贷的投放力度和地产方面优惠措施的全面落实，压抑许久的“刚性需求”在政策“东风”的带动下全面爆发，成交量呈“井喷”式上涨，成交均价也在短期内强烈反弹。

火爆的销售情况解决开发商现金流难题的同时，也激发起他们在全国范围展开了新一轮 “圈地”运动。瞬间，全国土地市场“地王”频现。

突变

年关临近的“四声枪响”

当市场一片欢呼之际，却没有预料到在2009年临近尾声时，疾风骤雨的调控政策频繁出台，近半月时间，管理层已对房地产市场连发“四枪”。

第一枪，中央经济工作会议指出，要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求。由于没有明确发出“调控”之声，市场一度“乐观”地认为管理层对2010年的房地产市场将会相对“宽容”。

12月9日，实质性的“第二枪”打响。国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。次日，地产板块指数下跌21.94点，跌幅为0.46%。

12月14日，堪称新一轮房地产市场调控框架的“国四条”出台。“第三枪”堪称始料不及。当日，国务院常务会议就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。

在市场惊魂未定之际，12月17日，国家五部委通知再发一枪：对开发商拿地首付至少50%的限制，在一定程度上拉紧开发商的资金链，一方面打击开发商的囤地炒地行为，另一方面迫使开发商加速开发、销售，以回笼资金，增加市场供给。

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