广发基金朱平：房地产行业黄金时期已过

凤凰网：接下来我们谈一谈，市场普遍关注的房地产行业。你此前的文章，表示房地产不太可能马上会崩溃，房价仍然会上涨。但是你的观点认为，房地产黄金时期已过，你如何看待房地产板块的走势？

朱平：房地产对中国经济，在目前为止还是非常重要的领域。在过去可能就更重要了，但是现在这个阶段，有一些喜忧参半。喜的是，乐观的一面是什么？就是我们现在的房存量，就是新盖好的，有独立卫生间，现代化的住房，并不多，大概也就5、6千万套，如果三个人住这样的房间，也就1亿多人住在这个房子里面，中国的少数。

如果要是我们普及住房的话，我们可能盖了20%，还有70%的房子没有盖，也就是说我们盖了十年，才盖了20%多的房子。就算我们继续盖，至少还要盖十年，才可以把住房问题解决，这是乐观的一个方面。

但是不乐观的一个方面，第一是房价，我们的房价收入比，房价租售比，都显示房价可能高了30%到50%。这个幅度，并不是致命的，尤其你考虑到，我们的人均收入才只有4千美金，如果我们人均收入到1万美金，那可能房价就不贵了，所以从发展的角度，而日本当时房价崩溃，包括香港房价崩溃，它的GDP已经非常高了。

可能有人说，上海、北京跟香港不是差不多吗？但是，中国应该要看平均房价。上海和北京的房子确实是贵的，但是它占中国的整体房地产当中，并不是主流，你要算平均房价，因为中国经济，你要看总体经济，相对来说比重不是那么大。但是我们就算平均房价，也是偏高，这是不乐观的。

还有一个不乐观的，我们现在一年，像去年已经卖了750万套。如果中国将来3亿套到4亿套住房，如果三个人住一间房，就相当于我们可以给10亿人左右住在这种房子里面。这是够的，中国总共也就14亿人，将近70%多的城市化率了。

就算是这么多了，那么这些分子，30年换一次，也就是说，中国在均衡状态下，我们需要的建设能力，就是一千万套左右。我们现在已经750万套，以后还要增长，每年还要增长，增长已经接近尾声了。因为中国房地产大部分是开发性企业，一年最多就应开发1千万套多一点，现在开发750万套了，说明这个行业的成长空间已经不大了。

这两个不乐观的，第一个不乐观，房价偏贵，而且现在我们离最高的房价，就是离均衡房价，我也曾经算过，也不是很高了，所以这样来看，房地产不像开始的时候，肯定是只涨不跌的，而且基数越低，拿地成本低，所以房价的收益非常高，行业当时供给能力不足，所以大家竞争也不是那么激烈。再往后，会发现每个房地产企业，它的供给能力都很大，这时候就会有竞争。就会出现我们以前都是房子供不应求，所以房地产企业是不会亏钱，不行大不了我不卖。

如果再往后，你就会出现供过于求，在供过于求的情况下，房价就会出现波动，这样的话，对房地产的企业，经营会造成大的影响。所以从这些角度来看，房地产企业，它的黄金时刻我想应该是过了，就是说，不像之前，你买股票，你不买房地产股票，你会亏的，因为它能赚很多钱，你在之后，你不买房地产股票，没有关系，别人买让他买就是了，从这个角度来看，房地产企业，包括房地产的股票，可能最好的时候已经过了。

今后你可能还是能挣钱，那只是一个从周期的角度，周期来了，你挣点钱，你不能恋战，到一个程度得跑。这样的情况，概率大一点。

当然就像美国这么成熟的国家，房地产也会有周期来的时候，也会有比较好的表现，所以房地产，不是说没有投资机会，只是说，它最好的时候，可能过去了。

凤凰网：另外不久前国务院出台了鼓励民间投资的新36条，请问你如何看待新36条的出台，这个是不是将会为中小企业和一些民营企业带来一些新的投资机会？

朱平：这是一种配套措施。中国经济在目前这个阶段，如果进一步发展，必须转型，必须要生产一些我们以前没有生产，生产不出来的东西，经济结构更加复杂。我曾经举例，如果中国经济像房子的话，中国过去这么长时间，都是在搭框架，2000年之前，我们在给自己做准备，挖地基，买原材料，2000年到现在十年是搭框架，很快，一下就把整个房子的雏形搭建出来了。

那么再往后是装修，装修的特点，跟框架比起来，第一它见效慢，做了很长时间，好像还是在这做，这个楼5层楼还是5层楼，不像过去十年，搭框架很快，一开始的时候，做地基的时候挺慢，就是搭框架这一块是最快的，楼一下就起来了。而装修慢，看不出成果。

第二它的复杂，各种材料都有，不像盖框架的材料，钢筋、水泥一下差不多这些东西，装修涉及的材料、塑料、各种金属的，还有高科技的东西，都有。所以它更复杂。

第三个它的价值量更高，装修，我们说建安成本,搞建筑的都知道，两千块钱差不多了，但是你装修的，你每平方1万块钱都可以，价值量大，就慢，复杂，价值量大。

这些，我们过去总是阐明扩张，都很难满足这个要求。所以我说国家放开资本，它应该是一种配套措施，主要其是为了经济转型，为了中国的经济生产更多、丰富的产品，更高的附加值，更高的科技含量，然后形成更复杂的经济结构。

当然了，也更高级了，因为你高级，所以你复杂了，都一样。那么政府放开民间的投资，主要的目的，还是为了让中国经济能够持续的增长。这样它带来的投资机会也是显而易见的，这在之前我也已经谈过了，我们认为，中国今后股市稳定是由现在这些蓝筹股造成的，也就是说现在蓝筹股跌，大盘就会跌，现在蓝筹股涨，大盘也会涨。但是我们讲很难涨，因为至少在短期内，我们说整个经济表明，就是说，经济的基本规律，是决定了它这样的特征。

中国如果要是以后，再出现牛市，我更倾向于认为是新兴的产业，它发展到足够大，大到整体都要跟着上的时候，那个时候大盘也会跟着上涨。

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