中国企业家论坛第十届亚布力年会之房地产论坛实录（2）

艾路明：我也谈点房地产的事情，去年的时候也谈了，今年说功过是非，去年这时候是难过的时候，今年好了一点，房子没有了，地涨价太厉害了，功过是非不知道怎么分，如果我们专门做房地产，其他行业不会做，有点钱赚，企业可以维持下去，就是这样的目的，小富即安，有点钱，有饭吃就可以了，希望房地产可以涨出来，但是不要涨得太快了，谢谢。

王育琨：这一轮有点牵离我的题目，都跟功过是非有兴趣。当初城市人住在3、4平米的房子里，现在住的环境一变，人的精神状态都发生了很多的变化。城市也是越建越漂亮，这些都有目共睹的。这些好的变化我们就先不论了，但是我们心中有一个疑问，现在的城市，不管是北京，尤其是到二、三线城市看，新建的住宅已经启用好几年了，但是黑灯户特别多，就是空房率特别多。已经买到手里面了，可能有几套没有租出去，这种空房率特别高，在低碳地产，低碳时代，大家都在讲低碳，但是这么大的空房率，这个事应该怎么看呢？正好在座都是专家，我就请教这个问题了。

任志强：空房率在中国和国外有不同的意义，每年年初你可以看看香港房屋署有一个房屋公告，公告里面当年的控制率基本可以达到63%到64%，什么意思呢？当年我建的房，没有卖出去可能是空房。如果算综合控制率，存量和综合住房控制率最高是达到8%，通常是4%以上。所以，美国要计算控制率是指所有的存量里面的控制率占的总的比例有多少。一般认为超过12%就是超过警戒线了，写字楼一般超过20%以后就认为空房量大了，租金就会发生低价的变化。

中国如果按新建的控制率来说，去年30亿平方米建筑量，去年年底没有公布这个量，我估计在1.4亿左右，新建大概是7亿多，两者算起来比例更高，因为有三年以上、一年以上的。应该说非常低。如果把它放在140多亿的总存量里面，140亿什么概念呢？就是全国城镇的住宅，不算农村，建筑总量大概是200多亿，接近300亿那样，因为有公共设施，酒店、非住宅类的项目，包括医院、学校等等。住宅的总的空置率大概不到4%，应该说是非常低的，如果说你看到一个新建楼盘的小区里面有一些空置，可能是设备配套不齐全。

王育琨：中国存量空房率不到4%？

任志强：不到，非常非常低。你们算算，城镇按140亿平方米算，我们把城中村算进去，大概是144亿的住宅总量，有6亿零7的人口，如果除140，人均20多平米。这里包括没有厨房厕所的占30%左右，一般国际上这些是忽略不计的，如果把这些忽略不计的话，大概是60平米。我们国家目前是68平米，你别以为这里有多少面积可以空着，为什么你看着数字是虚假的呢？每年的商品房控制量大概就是总户数的3%左右，也不到，我们就是400万到500万套间。6亿多城市人口，我们有2亿多户，大概是2亿零4，400万户的总户数，这样倒算过来以后你就发现，400亿万左右的空置量非常低，就是今年卖的房子都空上，总存量一算也不多，你是做不到的，所以表面看空置率很高，是假象。

王育琨：我在网上昨天特别查了一下，中国城市空房率到了20%，30%。任总的数据我是相信的，因为我没有具体的数据。

冯仑：这个是经济学家说的，不是业内人士。另外你的了解不对，买个房子不拉灯，你就退回去，那你娶了媳妇不生儿，那也不行吗。

任志强：如果30按20算是28亿平方米的空置，你看看这个28亿平方米的空置是多少的总量。

王育琨：今天上午我们在山顶上搞围炉漫谈的时候，郭广昌也提出一个问题，北京不是乱搞吗？50%的商品房，50%的保障房，北京23号出台了一个文件，确实也是在网上媒体上非常高的热点，这是不是代表了中国政府开始理解住房问题，开始进行的一种调控的假象，这个问题我也不太懂，正好有这么多专家，请教一下，任总先说了，请冯总说说。

冯仑：改革是说不清楚的事我说，说得清楚的事一律是任总说，任总算帐算得清楚，我是乱说，说清楚的事你得好好说，北京的事你说。

任志强：我觉得北京市不出台这个政策之前，大家心都在嗓子眼上，出了台以后这个心跑脚底下去了，也就这样了。有些人在网上说，第二只靴子终于落地了，踏实了，可以睡觉了。11条政策和国家11条政策没有太大区别，无非是把2009年所有的优惠政策取消了，2009年的优惠政策取消了。我们不可能像总理说的老在蜜月里过日子，一辈子一个月有几次蜜月啊，三次就是三个月。所以大部分时间是在非蜜月时间度过的，优惠的日子可能就是2009年这一年，剩下就正常了。也就是说这条政策并没有在原来的基础上增加什么东西，也就是退回原来的状态。那你担心什么呢？那你就不过日子，不买房子了吗。所以政策出台以后，北京市的二手房交易增加了74%，一手房交易也开始迅速的回声，因为就这样。所以我想别把政策出台当成在蜜月里过日子的心态，这样肯定打架，如果长期过日子，就不可以老用蜜月的态度来看，中国的房地产也不会有任何问题。大家说1、2月份销售量下降了，确实历年1、2月份都不太好，因为大家都忙着过节，拜亲戚，忙着回家，都没有心思，所以历年1、2月份销售都比较低，去年1、2月份和今年的1、2月份是下降了，二、三线城市差不多，但是去年1、2月份占总量的4%，去年9亿平方米只占了4千万左右，今年也差不多，即使都没有了，也不会有太大的变动。2007年是7亿、2008不到6个亿，2009年9.3亿，今年下降10%也是8亿多，也是中国历史上的次好年，粮食即使年年丰收也不是今年比去年多，没有什么可担心的，有时候说销售不好，那一定是房子太慢了，4万多亿的销售额，中国没有一个产业像房地产产业一样有这么大的销售额。我们是4千多亿，汽车使8千多亿，与房地产差远了，汽车是1300多万台，我们一套房抵好几辆汽车。从产业的角度说，没有人可以比，中国去年税收增长50%是来自于房地产，真正把房地产弄没了肯定着急，汗都没有了，与其让它流汗，不如大家把房地产搞得好一点。

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