中国企业家论坛第十届亚布力年会之房地产论坛实录(4)

2010年02月27日 16:03凤凰网财经【大中小】【打印】共有评论0条

腾维方：我还是谈一个土地政策，包括温总理的问答。我感觉中国核心问题就是我们最了解农业农民的情况，新农村在泰国是重大的政策，我们解决了泰国的农民进程问题。过去农民的水稻一亩100多斤，养鸡200、300只，养猪10头，农民忙不过来了，现在科技进步，现在可以做到一个人养10万只鸡，10万只什么概念呢？你看不到头，因为靠科技。所以，农民工农民的方式是错的，养猪可以养到5万头，一个人养这么多。我们在陕西杨凌和河南都在做这样的事。现在保持18万亿的红线是最大的问题，你老是怕农业什么的，因为人口现在不是在高速增长，袁隆平提高了那么大产量，所以土地还是根本问题。现在实际土地居住稀缺，稀缺造成了土地价格暴涨。最早我们做的时候，朝阳公园是50万一亩，现在朝阳公园可能要上千万，2千万差不多吧，所以土地问题是一个问题，北京那么近，轻轨修了那么多，完全可以把这个地开发成房地产资源，我感觉就真正解决了问题，房地产商所有的问题都解决了。而且现在不缺地，农民大部分的地是荒的，还有一点，要让农民有钱进程。美国的农民比城里人有钱，土地是私有的，而且赚了钱到城里买房。中国农民打工，打工一年下来挣不到钱。

再者，要提高农产品的价格，不要看通胀，这是真正可以解决这个问题的核心，我是这样看的，谢谢。

钟涛：我自己对房地产的看法是这样的，其他不会做，自己就是买一些房子。房地产行业去年我是非常看好的，我这辈子跟房地产行业打教导，没有任总那么高的层次。但是我认为中国房地产的健康之路发展20年应该是没有问题的。用数字探讨一下，80后有2亿人，如果每个人平均购房30平方米的话有60万亿，另外改革开放30多年以后，20%按富起来的人算，有2亿6千万，按每个人有50平方米的面积来算有130亿平方米的数字；中国城市化建设，城市化推进原来小城镇建设，现在是城市化建设，跟国际上接轨了，住到城市里面，总要有一个安家的；第三，中国的传统市场，我是温州浙江人，我们赚了钱干什么呢？实际上就是买房子，多买几套房子，杭州买一套，海南买一套，人民币放在手上感觉会贬值，房子我看得到，就不怕，就买房子。中国人的置业思想，温州人这几年炒股市炒得比较多了，但是这几年亏了，又不敢炒了，买房子敢炒。温州下面一个县级市的房子卖到3万5，我是月清市的，我们那的房子卖到2万，就是一个小县城，房子卖到2万，3.5万一个平方，钱多了干什么，置业，这个是中国人的传统思想。房地产第一有得做，第二价格肯定往上走，这是一个卖点。不要搞功过是非，今天这里功过谁来评，今天有过谁来评，这个心里七上八下的，心里挺难受的，政府也要理解一下，买房子的人也应该理解一下，谢谢。

王育琨：刚才胡总提出了一个很重要的问题，房价里面的65%交给政府了，地产商不敢说，媒体也没有怎么说这个事。上午在讨论的时候我听冯仑也说到这个问题，在房地产上涉及到的一系列的税收。我看了一下，物业税在今年的两会上提出来，已经虚拟运转6年了，进入实转，又有新的税种要进入，请各位房地产大佬说一下，到底是65%，60%还是70%，请说一下？

任志强：去年写了一个报告就是关于地价和税收占房价的比重，工商联在去年的两会上当做工商联的报告提交到证监会，当时也引起了一番争论。争论的结论是国土部门不承认我们的报告，当时我们提出报告里面大概占到23.7%的，最后国土部下面有一个测量院姓赵的所长，他们结果跟我们不一样，他们认为是23.1%，我们用的是核心的车时，他们有包括农村的，三线城市在内。去年他们调查的是以前的数据，但是去年出现了很多天价地，现在天价地的水平大大提高。去年一年国土部公布的数据每平方米住宅用地面积3725块钱一平米用地，去年如果按4亿3千多万，全国的平均房价是4600元，如果4600元地价就占了3700多，不算税已经接近于80%，这么高的地价。以后房子不涨价，比例是降不到23%的，如果按照国土资源部23%计算的话，全国的房价应该是一万一千块，但是一月份集中公布房价不是这样的。可想而知，地价在金融中所占的比重。第二在报告中提到的税收问题，现在可以看看上市公司的报表，所有的税收，三项税收加起来，大于股东利润，万科报表交了100多亿的税，股东分了60多亿的利，1.4到1.6之间，税比利润要多。万科的利润和经营产值12%多，这还有银行贷款的杠杆作用，如果没有银行贷款的作用的话，可能连12都没有。所以万科很惨，2007年奖金股权激励就废了，2008年也废了，2009年也基本上拿不到奖金，股权激励都没有完成股价的指标和利润的指标都分不到，王石大概分了7千到8千多万，别人就没有了。

这里面我们还没有算材料商，建筑商，钢材供应商相关的一些税，因为每一次有建筑承包的税，还没有算这些，也没有计算材料供应的税收问题，也没有计算规费，各种费用，比如说北京1300/元/平米，这个废是不计入土地费用里面的，另外有各种的规费。如果我们去年提交给工商联的报告里面报的是47%到56%之间，大城市高一些，一般城市低一点。按照今年的房价大概要到70多，胡总说65，我认为大概是70多，政府从房价里拿的东西远远比房产商拿得多，我们所有人都说房地产暴利，去年4个3万亿的收入，全行的总利润不超过4300亿，也就是说不到10%；2004年普查数据8.4%的行业利润率，按销售利润率就6亿，三年一个项目，一个项目24，三年完成一个项目，平均每年这样。我们背着这个黑锅已经很长时间了，但是媒体从来没有把政府的收益计算到里面去，还认为我们是暴利，还认为我们没有公布成本。实际上去年全国工商联的报告就已经说了，全国工商联在两会上做的报告，不是公布地价，就是包括了其他成本的公布。但是国土部门在地价中所占的过高不满，所以它只说地价，不说税收，因为税收是税务部门说的。所以从两会以后，很长一段时间，大概在6月20多号，国土资源部才登了一篇文章，没有争论的必要，他们认为计算的方法略有差距，但是总体来说23%多的土地成本是差不多的，报告的结论跟我们报告的结论是一样的，以后就没有人说这个事。但是税务总局不能反驳这个事，所以你可以看所有上市公司的报表，税比利润多。但是你们会把所得税和增值税都算在开发商的利润里，你会说先拿的利润后交所得税，如果不把所得税计算在房价差价里面，那我不就白干了吗？所以肯定要算进去的。但是没有被开发商拿走，等于开发商在拼命的替银行挣利息，拼命的替政府挣税。

王育琨：看来今天上午的论坛要打破任总的垄断，不能讨论这些能够说得清楚的问题。今天上午的时候冯总说了一个说不清楚的问题，他说你看，以前干坏事都那么理直气壮，右派，几反，文化大革命，打倒走私派，饿死人理直气壮，现在干点正事，也感觉像干了坏事，不管是政府还是房地产商。我有一些朋友房地产商不敢做了，被人骂，做什么都是错，受累，冯总上午说了，关键是后面意识形态的问题，以前你管它干得事怎么糟，但是有意识形态支着，我干的是正确的。现在没有这样一种信念说我这个事是正确的，今天这么多房地产大佬在这里，想问一下，作为房地产商来讲，什么是一个正确的信念？再添点话，昨天晚上我听了演讲，我感觉哈佛大学柯伟林教授最让我动情，他讲到100年以前，我们排全球大学的排名，排10名，德国大学会占8所；100年后的今天，你再在大学排名，排前50位，德国的大学一所没有，为什么呢？因为排位指标的因素搞错了，把整个大学都引偏了，如果你这样走的话就错了，后来柯伟林说，实际上教育就是一个培养怎么去教育人，怎么培养一个整体，不要说你拿了一点工具怎么着，有了点钱怎么着就牛哄哄的，不是这样的，要培养一个整体的理念。他的概括我受到很强烈的震撼，我听冯总上午一说，我感觉这个问题是谁都说不清楚的问题。房地产商你听定认为你的信念是什么，你在这么艰难的情况下还在从事房地产商，钟总说你就做这一件事了，那一定有什么信念？