买家等待最低价迪拜世界欧美物业待售偿债

2009年12月08日 03:4021世纪经济报道【大中小】【打印】共有评论0条

迪拜世界将如何解决自身高达590亿美元的债务？

此前，市场普遍预计，迪拜世界的债务重组进程可能包括一部分资产出售。尽管该公司表示，拒绝低价出售优质投资及房地产业务，并称任何出售资产活动都需要在商业上以公平的态度进行。但关于迪拜世界将出售资产还债的传闻，仍不绝于耳。市场消息称，阿布扎比政府正在考虑以4.5亿欧元，收购迪拜政府所持有的20.6%伦敦证交所股份。

物业的情况或许也不容乐观。近日，本报记者从专注美国商业不动产投资的盛集投资董事总经理李利处了解到，一家经营过百年、资产规模在千亿美元的美国老牌资产管理机构，可能已在洽购迪拜世界位于纽约的几处商业不动产，可能涉及纽约文华东方酒店与Six Times Square等。

但记者向上述资产管理机构求证时，对方以商业机密为由拒绝透露相关细节。

“迪拜世界售楼偿债的可能性相当高，在纽约不少国际投资机构随时准备抄底商业不动产，但谈判过程未必会一帆风顺，接下来的将是一场残酷的价格博弈。”一位不愿公开姓名的美国基金管理公司负责人告诉记者。

迪拜世界欧美物业盘点

曾经的全球知名商业地产不动产“最大买主”迪拜世界，如今却有可能变成国际资本抄底的“狙击对象”。

据盛集投资提供的一份资料显示，一家纽约专事跟踪商业物业市场的机构Trepp的调查显示，迪拜世界前几年通过大量借贷投资全球房地产，而该公司的投资旗舰Istithmar，在过去几年借了11亿美元，并购了位于美国的5处物业，包括4座酒店和一处办公楼。

而这11亿美元债务当中的8.16亿美元，已经被打包成商业物业按揭抵押证券(CMBS)。

举例来看，迪拜世界及其关联公司在纽约拥有的物业就包括：2006年以6亿美元购进的一座位于列克星顿大街450号的40层商业大楼、2007年以3亿美元收入囊中的、拥有百年历史的纽约Six Times Square，及同年3.8亿美元投资的纽约文华东方酒店，此外还拥有W酒店。此外，据外电报道，迪拜世界还和美国博彩业者MGM Mirage合作开发了价值85亿美元的City Center项目，并通过Istithmar持有美国高档零售商Barneys New York的控股权，且持有枫丹白露迈阿密海滩50%的权益，当年投资约3.75亿美元；

而在伦敦，迪拜世界同样拥有几座著名大厦，包括Metropole Building，10 Whitehall Place、Adelphi办公大楼等。

外电称，11月，Istithmar以1000万英镑价格，将两栋位于伦敦的商业大楼出售给专业开发商Great Portland Estates PLC，并能分享到未来物业经营的部分利润。但几年前，迪拜世界对该楼盘的实际投资为8000万英镑。

上述美国基金管理公司负责人透露：“迪拜世界必须证明上述商业不动产的净资产要高于他们的债务数据，出售才能回笼必要的偿债资金。”

“但迪拜世界要出售其在欧美商业不动产的进程，存在法律方面的难度。”上述基金负责人向记者解释说，由于迪拜世界所持有的多处欧美商业不动产均被其离岸公司所持有，其中涉及到债务关联持有、税收与股权变更的复杂性，买家在风险评估方面会更加谨慎。

潜在买家等待“最低价”

与迪拜世界拒绝低价出售其优质投资及房地产业务的坚持态度相比，不少对迪拜世界有抄底兴趣的买家则正在积极寻找最佳的收购谈判机会。

前述不愿公开姓名的美国基金管理公司负责人透露，已有一些美国或来自新兴市场的投资机构正在搜集迪拜世界在欧美拥有的知名商业不动产资料，并给予自身认为“合理”的估值，通常能接受的收购价格是当前商业楼盘市值的50%左右。

“美国商业不动产市场的窘境也在打压迪拜世界售楼套现的预期收益。”他指出。

Rochdale Securities银行股分析师波维(Dick Bove)在给客户的投资报告中明确写到：“迪拜可能被迫低价出售一些在业界极负盛名的地产，整个商业地产的价格将因此被推低。”

“2009年初，我们就听说迪拜世界开始悄然出售几栋美国知名商业大楼，但基本是由几家专业投资商业不动产的私募机构运作，后者既能顾及卖家的品牌形象，又拿到更低的售楼价格和私募投资机构做私下谈判，成功率更高。”该负责人强调说，“但潜在买家现在又多了一项工作，就是调查迪拜世界出现偿债危机后，其在欧美的商业不动产是否会出现类似的债务问题，谁都不想买来一堆额外债务。”

比如，拥有枫丹白露迈阿密海滩50%的权益的迪拜世界，其6.6亿美元贷款8月已到期，但承包商指责其拖欠6000万美元建筑款。据上述对冲基金人士了解到的信息，目前一些买家对迪拜世界旗下Istithmar持有的纽约文华东方酒店比较有收购兴趣，但要求的价格可能不到其当前市价的60%。

“现在，迪拜世界一旦决定抛售其在欧美的知名商业不动产，来自新兴市场的投资基金将是不错的买家。”李利分析说，“上述基金基本现金流很好，不大需要银行提供高额的杠杆收购贷款，其次是他们抄底欧美商业不动产的欲望较高。”

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