调控政策下的房市困局

曹理达 周慧兰

调控之机

《21世纪》：去年12月以来，政府打出一系列政策“组合拳”，遏制房价过快上涨。日前，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(下简称《通知》)。您如何看待这一系列政策出台的时机和背景？

哈继铭：有两方面的因素：一是2009年以来中国房价涨幅过高，部分城市涨幅达两位数，民众负担较重，这是内部因素；二是美国的货币政策继续保持宽松，在零利率甚至负利率的背景下，大量资金可能流入新兴市场，包括中国的房地产市场，推高资产价格，形成资产泡沫。从民生和金融稳定角度考虑，政府出台了一系列政策抑制房价过快上涨。

王建：从长期来看，中国人多地少的矛盾是一直存在，随着城市化的推进，地价上升的动力愈发强劲。从短期来看，去年大量的资本从实体经济出来，进入股市和楼市，所以出现了股市和楼价的回升先于基本面回升的情况。

房地产价格的上升对于房地产投资的增长有一定作用，对经济恢复也起了拉动作用。房价过快上涨造成的问题也很明显，最直接的影响是老百姓买不起房。房价创下了历史新高，让绝大多数购房者望而却步。这是现在政府不得不出手解决房地产泡沫的重要原因。

陈超：目前政策对于房地产的调控是非常及时也是非常必要的。去年整个房价上涨非常之快，房地产商囤积了很多土地，从银行拿了很多钱，假如现在政府没有采取任何措施，房价肯定要进一步上涨。而房地产本身的产业关联度是非常高的，它的过热势必带动上游的原材料、下游的装修、家具等价格上涨，将会使得通货膨胀更早的出现，来势更猛。加上翘尾因素和新涨价因素影响，到今年五六月份，CPI可能会达到5%、6%，甚至更高的水平。如果到那时再进行调控，唯一的做法就是急刹车，控制投资规模。急刹车对于整个经济的伤害是非常之大的。所以，在调控时点的选择上需要宏观调控的艺术，这次的时机是恰到好处。

这一轮的调控和90年代以及2005、2006年有所不同。前两轮调控是在经济过热的背景下实行的，着力点更多在于需求层面，强调控制投机需求。而这一轮的调控更多侧重供给面。这样做的好处就是一方面可以把泡沫挤掉，另一方面可以保持房地产投资的稳定。

2009年房价上涨的根源在于供求矛盾。在去年上半年，市场比较悲观，房地产的新增开工面积都经历了下降。而在销售方面，去年年初房价有所回落，而后随着大量信贷投放、市场信心的恢复，销售增长非常迅猛。等到房价上涨后，开发商想开发，但有一个周期，供给跟不上，造成了供不应求，推高了房价。另外，2009年国家计划投资1676亿用于保障性的住房建设计划，但到去年10月底却只投出去454亿，只完成了27%的水平，这更加剧了房地产供求的矛盾。所以目前的调控政策更多的是在供给的层面，以缓解供需矛盾来控制房价。

泡沫之忧

《21世纪》：《通知》中明确提出抑制投资投机性需求，如规定二套房贷首付不低于40%。投资投机性需求究竟在多大程度上助推此次房价上涨？如何处理房地产市场中自住型需求和投资需求的关系？

王建：1980年代家用电器刚刚进入中国家庭时，出现了一股“排浪式”消费，绝大部分的家庭都在消费家用电器。从1990年代后期开始，我国的居民收入出现明显的分化，导致真正进入到这轮房地产高潮当中、有购买能力的人只是一小群人。但现在的楼市，以北京为例，现在四环以内的均价已经在每平米两万元以上了，普通收入的居民根本无法承受。在这样的价格下，还有人贷款去买二套房，肯定不是基于正常的自住型需求，而是投机投资性的需求的结果。买二套房的人到底有多少是用贷款买的，现在没有很确切的数据。但是，对于那些用贷款来买二套房或者多套房的人，抽紧房贷银根，对于打击投机性需求会产生一定的作用。

陈超：在此轮房价上涨中，投资投机性需求跟前几轮相比是较低的，推高房价的仍主要是自住型需求。从人口结构来看，2005年以后，20-30岁的群体在总人口当中的比例在大幅度提高。他们要进城、结婚、生子，需要住房。这代人和之前的年轻人不一样，之前的年轻人是自己慢慢攒钱，需要五至十年才能买房。而1980后们，由于上一代财富的积累，使得他们当中很多人刚工作就能够买房子，这样的自住型需求每年都会新增出来，而去年商品房供给又出现缺口，必然会推高房价。当然，很多人也对商品房有投资性需求，这在地区上有所差异，和二、三线城市相比，一线城市的投资性需求会相对多一些。

在房地产作为一类可投资资产上，我们也应当有更多的金融创新。目前，投资者在投资房地产时，不少是投资于住宅，这和国外有极大的差别。在国外，房地产作为一类资产，主要是指商业地产，例如写字楼、酒店、购物大厦等房地产项目。我们需要尽快培育和发展商业地产投资的市场，限制在住宅地产上的投机行为。同时，也应当在公开市场上鼓励和支持房地产信托基金(REITS)的发展。随着房地产作为一类可投资资产的范畴和规模的不断扩大，住宅市场上来自投资和投机需求的压力方能逐步减弱。

哈继铭：房地产市场的真实需求包括多方面，不仅有自住性需求，也有投资性需求，这些都是刚性较强的需求。在中国老百姓的财富配置中，社会保障是非常缺失的，许多发达国家居民的家庭财富中，20%以上是社会保障和其它理财产品；而中国，这一比例只有2%以下。一个有趣的现象是，中国老百姓的财富中，理财、社会保障和房地产三者相加所占的比例和国际水平是可比的；但内部结构却很不合理，发达国家这三者基本上是均分的，而中国则是房地产占了很大一块。

去年房价上涨之后，一线城市很多本就不便宜的高端房也跟着大幅上涨，这和去年的货币增长速度过快有关。2009年11月底公布的货币增速约为29%，GDP涨幅却只有8%多，两者之差达20多个百分点；大城市则更为突出，大城市的GDP增速低于全国平均水平，对它们而言，两者之差高达24-25个百分点，因此，这些城市流动性过剩情况更为严重，高端房受追捧也就不言而喻了。

一方面货币增速过快，另一方面理财产品和社会保障缺失，钱又不能一直留在银行里，在这种背景下，民众只能用购房来替代社会保障和理财产品的投资，来增强资产和对未来不确定性的驾驭。从这种意义上看，这一需求很难被纳入投机性需求。当然，炒房现象肯定存在，但炒作的因素也许并不像许多人判断得那么大。

所以，我认为根治房地产泡沫，除了打压投机需求和增加供给之外，更重要的在于疏导资金，创造更多的投资渠道。当前，扩大供给和抑制投机需求的政策都有了，但我们尚未看到多少妥善引导资金的政策出台。

《21世纪》：去年，资金实力雄厚的国有大企业进军房地产业，拍得大单的情况频现。此次《通知》明确提出要进一步规范国有大企业的房地产投资行为。您如何看待国有大企业对于房地产业的投资结构、价格走向的影响？规范国有大企业炒地的途径有哪些？

陈超：2009年的经济复苏当中，国有大企业在资金获得上面比民营企业更有优势，在预算软约束下，更有资本扩张的冲动，大国企进入资本市场，将会助推资产泡沫。从土地拍卖的角度，很难规范大企业的参与，拍卖即是谁出的价格高、开发实力强、资金雄厚就卖给谁，这是无可厚非的。国有大企业相对于民营企业的资金实力等优势是非常明显的。但从国资委角度，要规范国企的主营业务，限制国企进入房地产领域和证券领域。同时，银行在贷款方面也应有所控制，限制国企贷款投资的领域，对于国企贷款去买地、投资房地产，应该严格控制，目前来说大银行在这方面的掌控还是比较严格的。

哈继铭：国有企业买地本身不一定会推高房价，但若囤地不开发，则会使供需矛盾更加尖锐。近来地王频现，很多都是在国有企业推动下出现的，针对这种情况，我们确实应该采取措施，督促它们尽快开发，否则政府就予以没收，这对于扩大供给是有利的。

在房地产领域，民营企业的资金链容易受宏观调控的影响，很多企业最后不得不通过降价来盘活资金；国有企业则不同，它们资金雄厚，一旦进入房地产市场，即使行业不景气，也可以不降价，反而造成房地产价格更强的刚性。所以，一定程度上，国有企业进入房地产领域，会增强房地产价格的刚性。

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