调控政策下的房市困局(3)

走向之变

《21世纪》：在一系列调控政策出台后，今年的房地产投资和房价走向如何？

王建：楼价如果要继续上涨，就必须有需求动力进行支撑。要么是城市居民改善居住的需求来支撑，要么是投资投机的资金来支撑。现在政策对投机性资金进行控制，同时居民的自住型需求被高房价抑制了，那么房价就涨不起来了。所以今年房价整体会出现下降。目前房价超过了历史高位，而股指才是历史高峰的一半。今年的流动性可能更多地进入到股市，甚至有一些资金会从楼市里面退出来。今年将呈现房价往下走，股市往上走的格局。

陈超：我们去年第三季度的调研发现，去年开发商拿到贷款后，仍有40%的信贷资金没有动用，加上预售款等资金流入，开发商已经有了资金后盾，而且也拿到了很多地，今年仍具备较强投资能力。再加上去年的过快上涨是由于供求矛盾引起的，今年房价大跌的可能性很低，所以开发商的投资意愿也会继续保持。房地产价格走势可能出现分化。一线城市的新房可能涨幅趋缓，二手房价格回落，大部分二三线城市由于城镇化的推动以及价格尚属合理，今年价格可能仍然稳中有升。

另外，城市化仍在推进的过程中，其所能带动的房地产需求和投资，规模是非常大的。城市化将成为今年中国经济增长的一个亮点。在城市化过程中，接力棒会从政府手中慢慢传给民间投资，房地产投资将持续增长，在二三线城市将表现得更为明显。今年房地产投资同比增速估计将达到约30%。

哈继铭：在中国，短期的房价走势取决于政策，长期则取决于人口结构，这是我一贯的观点。短期来看，由于出租回报率低于贷款利率，买房的收益主要来自于资本增值，而非租金回报。在这种情况下，短期政策的变化将左右房价的变化。

观察去年四季度以来一系列房地产调控政策，我相信政府既不希望房价大幅上涨，也不希望房价大幅下跌。房地产对经济增长的重要性使得政府难以大力打击地产市场，因此政府将主要依靠增加供给的方式来应对房价上涨。

从货币政策角度来看，为防止泡沫扩大，今年肯定会有所收紧；但又要兼顾到已经上马的项目，保证它们的资金，若收得过紧，可能会导致这些项目搁置甚至烂尾。因此，今年的货币政策面临的挑战很大，一部分就来自于去年过度宽松带来的后遗症。所以，中央经济工作会议也提出在建项目要积极完成，新开工项目要严格审批，这是正确的。总体而言，我判断今年的信贷增长可能在7.5万亿左右。

那么房价合理的水平在哪里呢？我认为合理的水平是房价增长速度慢于收入增长速度。如果今年一季度和去年四季度相比，房价上涨速度明显低于老百姓的收入增长速度，这就应该被认为房地产调控已经取得了较好的效果；如果房价全年增长达到两位数，超过老百姓收入增长，就证明调控没有到位，需要出台更多的政策；如果房价下跌了，演变下去，经济增速可能连7%都不到，就说明调控过度了，这样，老百姓不仅买不起房子，可能还会失去工作。所以，我的总体判断是，今年一季度的房价和去年四季度相比，没涨，或只上涨1%-2%左右，就是合理、健康的。

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