财政部贾康：大量事实表明经适房漏洞百出效率十分低下

2010年06月04日 22:56华夏时报【大中小】【打印】共有评论0条

政协委员贾康：物业税应改称房地产税要尽快开征

财政部财政科学研究所所长贾康（图片来源：中国广播网）

本报记者商灏北京报道

房地产领域税收一向集中于交易环节，被认为是导致市场投机与投资盛行的原因之一。或许是政府已充分认识到这一点，“国十一条”成为房产税即将开征的标志。从“新国十条”关于发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用这一明确表述看，房产保有税的征收早已纳入政府议事日程。国务院批转发改委2010年《意见》，更表明了决策层的坚定态度，但下一步，这项改革何时开始，从哪里开始，如何推向全国等等问题，各种猜测不断。也许，决策层还需要从宏观经济运行状况、行业承受能力、物价承受能力等各相关方面来评估改革的条件是否成熟，由此来看，改革方案出台的具体时间，目前恐怕很难判定。

纵看本轮调控，尽管已历时月余，但利益群体以各种方式对抗调控，致使调控并无显效。而政府决心已定，不达目的当不会罢手。因此，极具杀伤力的政策出台恐指日可待。为了打击投机、抑制投资、遏制房价，房产税自是政策第一选项。但对于房产税开征范围、征税效果等，众说纷纭。

上述种种问题，财政部财政科学研究所所长贾康曾多次接受本报访问作过明确阐述。最近贾康再次接受本报采访，更进一步分析了与房产税有关的税制改革的诸多悬疑。

调控房价须有理性的双轨制

《华夏时报》：在目前的行政体制下，政府可以轻而易举地将房产税这个税种推向市场，从而使房地产市场调控的方向出现移位。我们已经看到一些政府官员对开征房产税表现出了高度的热情，有批评说这是其角色定位决定了他们的立场。您怎么看？开征房产税果真能让房价降下来吗？

贾康：对于调控房价问题，我们需要把眼界从短期放到中长期，那么一个可持续运行的调控框架是十分必要的，这其中应包括两轨：保障轨和市场轨。这两轨的并行现在已看得越来越清楚。但这两轨不是互相孤立的，政府对辖区通盘的土地开发、建设应该有一个规划，一个地区开发中，地上地下各种管道、网线、光纤、交通干道、通信设施、商业服务网点、绿地、廉租房、适租房、一般商品住宅以及一些地方也可以发展的别墅区等等，都应该放在规划里，一时不很清楚的，要留有弹性余地。做好这种通盘的顶层规划，是政府的责任。

而处理和解决如此牵动各方利益和感情、具有深远影响的事项，不能只依靠官员的“觉悟”，而要从制度环境和约束条件上看问题，通过制度创新来解决问题，这才是治本之道。如能弥补房地产保有环节的税制缺失，在房地产业发展运行过程中，商品房的持有人一定会顾及持有成本。如果有房地产保有税，房主就会考虑把空置的房子租出去，空置率就会降低，炒作的人也不可能无所顾忌地发展到“肆无忌惮”的状态，疯狂的炒房、囤房行为就势必会收敛。这既能促进土地集约利用，又能使房地产市场上的总体需求规模更合乎理性，整体价位更沉稳。

《华夏时报》：保障轨和市场轨两轨并行或是一个很好的设计与构想。从理论上看，保障轨是为了解决低收入人群的住房问题，但包括廉租房在内的这种供给如何有效实现？

贾康：保障轨是托底的，最低收入阶层要住有所居。廉租房怎么设计？现在看来肯定不能设计成一大片，这样就会出现国外大片贫民窟的问题。茅于轼老师提出廉租房应该有一个机制，即房间里没有卫生间，只设公共厕所，这样居住者有钱之后就会自动离开。这在经济学上讲得通，很有道理，但现实生活中却在网上被骂得非常厉害。

廉租房上边的一个层次应是非产权的适租房，也有人叫公租房，由政府建立，长期、稳定出租，主要面向夹心层、年轻白领、刚毕业的大学生。我之所以称为适租房，是认为可以调动一部分私人产权房和二手房的房源来加入，当然要配些特殊政策。这个供给层面在中国存在一定的社会心理障碍。从自有产权住房占的比重来看，中国据说已是86%左右，居世界首位。但中国社会中的年轻人普遍碰到一个往往过不去的槛：小伙子大学毕业了，与女朋友谈婚论嫁的时候，一般都得有一个一百平米以上的房子，否则，这个槛就过不去，就成了“人生的大失败”。我们所里的确有年轻人工作时间不太长就买了一百平米的房子，我问他怎么买下来的，回答是两个字“啃老”。但社会中有“啃老”条件的，毕竟为数不会很多。所以，我们总体上必须引导年轻人顺应这个阶梯消费的过程，职业生涯初期先租政府配好条件的房子，虽然是租的，但也是体面、有尊严的，可以安心居住搞装修、结婚生子，以后收入增长了，再买产权房。以上是保障轨要解决的问题。

《华夏时报》：从双轨框架中看市场轨上的商品住宅，好像其正是混乱的根源所在，那么理性的状态应是怎样的？

贾康：这个框架中，过去存在三个突出问题：第一个问题是政策理性不到位，两轨混同。北京市大量的经济适用房就是两轨混同之后造成了公共资源严重误配，天通苑、回龙观等这么多地皮、资金投入进去，转租率、空置率高达50%-80%，高收入者开着宝马、奔驰进去，老外在里面享受酒吧，其中真正解决低收入人群住房问题的比重甚低，这是很失败的案例。各地大量的事实表明，经济适用房漏洞百出，弊病防不胜防，管理成本很高，效率却十分低下，是政策理性不到位造成两轨混同后的不良结果。