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煮酒夜话三:房地产调控与保障房(实录)

2011年12月15日 11:32
来源:《财经网》

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2011年12月14日,“《财经》年会2012:预测与战略”在北京举行。煮酒夜话三的主题为房地产调控和保障房。

【《财经》年会专报】2011年12月14日,“《财经》年会2012:预测与战略”在北京举行。煮酒夜话三的主题为房地产调控和保障房,以下为全文实录:

主持人钟彬:尊敬的各位嘉宾,各位来宾大家晚上好。今天晚上我们这个夜话主题叫做房地产调控与保障房。其实在2011年整个房地产其实就两个主题,第一个就是调控,第二个就是保障。那么房地产调控目标到底达到没有?离我们期望还有多远。2012年房地产调控还会持续下去?大批量保障性住房会给中国房地产和老百姓带来怎样的期待和改变。

所以我们今天邀请到了我们几位嘉宾,一一介绍一下。这位是李铁先生,是国家发展和改革委员会城市和小城镇改革发展中心主任、王珏林先生是中华人民共和国住房和城乡建设部政策研究中心副主任,任志强先生是华远地产股份有限公司董事长,还有娄刚先生是摩根士丹利华鑫证券首席策略管兼资本市场部总经理,还有一位很快到了,是万科老总。

今天我们每位嘉宾会有一个5到8分钟主题发言,会有一些问题会直接互动,希望跟在座各位互动。今天我们谈到既然叫调控和保障房,大家很关心到底调控怎么样?今天我们首先想请任总给我们分享一下。因为大家最关心可能是调控的问题,这个10年调控到底怎么样?10年调控演变如何而来?2011年号称新中国历史上最厉害的一次房地产调控。那么对房地产格局会有什么样的变化?我们有请任总。

任志强:房地产调控没有10年,从03年开始到今年应该第9年。03年调控从央行121号文件开始,如果往前推应该是,02年7月1日有一个土地招拍挂,这个文件好象没有什么作用,到03年用一个831限制完以后才真正实现了土地招拍挂。

03年和05年主要用关紧土地闸门,和信贷闸门实施调控。03年不太成功,因为下半年国务院又重新出了一个18号文件,基本上推翻了03年的121号文件,重新肯定房地产应该是中国支柱产业。

次年,副总理专门说到房地产不是成为,而是已经成为中国支柱性产业。05、06年有一个颠倒,当时提出120平米正负20%以内是普通商品房,后来发现房子太大了。07年改成90平米、70%了。07年终于出台了保障性住房制度第一项,廉租房应该是应保尽保,希望三年内实现这个目标,结果到现在还没实现。

07年9月29日银监会出台了第二套房贷个人消费信贷政策,狠狠地弄了一下,结果自己跨了。08年美国在用减税方式调整经济的时候,我们在加息,我们在严厉控制信贷。到7月份调整了一下,叫一保一控,到11月份发现不灵了,推出了4万亿,变化这么大厦。

09年采取的调控政策就是刺激,除了4万亿以外,除了10大产业政策以外,给房地产业松绑,取消了原来的限制性政策,改成了0.7倍信贷利率等等。09年松绑以后出现了房增销售的增长。到2010年我们开始调控,要防止部分城市房价过快上涨,定了几个条件,一个是房价上涨过块的城市,一个是供求关系恶化的城市,但没压住。于是连续出台三个文件,1、3、9月份三个,9月份文件更加严厉,9月份文件结果造成了2010年年尾销售暴涨,原因是房产税的实施。上海市房产税被列入样板,他们提出管后不管前,因此在12月份的时候,出现了历史上没有出现过的一个高涨。

2010年房地产销售大概超过10亿3千万,其中12月超过2亿平方米,这在历史上也是少有的,历来12月份销量都是往下降的。在今年1月份又出台一系列政策,包括限购政策,房产税政策。这个调控政策的制定过程颠倒过来了,到了后期看不行,又再台一些其他相关政策。国8条提出首套住房差别利率,银行可以随意调整首套房的房贷利率,于是我们的首套房贷在10月份发生巨大的变化,9月底开始上调,从基准利率变成1.05,变成1.1。

昨天看到一个消息,大部分银行的首套房贷利率回到基准利率。我们同时看到一个情况,今年9月份以前,房地产销售还持续增长,到9月份以后环比销售开始下降,为什么?银行调整首套贷款利率的方式,比现在的政策更加恶劣掠夺,让老百姓觉得降了10万块钱房价,结果多负了20万块钱的利率,导致销售急剧下降。

10、11月份的数据还没有公布,我们估计会持续下降,12月份下降可能更多一些,我估计持续下降比例会越来越大。很多人说今年实行了有史以来最严厉的政策,比如说限购,限贷,对地方政府要求房价上涨速度不能高于GDP上涨速度,660个城市控制房价限制涨幅的目标。还上下签了一些合同,要求他们必须严格执行。

从调控角度来说,大家说今年很糟了,但我觉得今年不是太差,明年也不会太好,今年不是太差的理由,一个是我们销售总面积还是在增长。同时销售金额也在增长。

11月、12月份公布大多城市房价在下降,全年平均起来还有5到5.5之间的增长。同时看到投资增长从36下降到29,12月份估计在27、28这样,明年下降会加剧,下降50%左右,这个下降幅度很大。同时可以看到一个情况,08年时间竣工面积和销售面积比例,变成1比0.9,就是销售小于竣工。今年公布数据来看,销售远远大于竣工,到年底为止可能销售还是大于竣工。从总的情况来看,今年数据不是太差,至少比08年好。大家说开发商没有钱了,08年的时候,我们到位资金和完成投资的比例大概是1比1.32,今年我们资金比08年充裕,大概是1比1.37,手里至少还有1万7千亿现金,开发商现金流情况并不比08年差。

很多人认为保障性住房,和开发商没有关系。错了,保障性大头都是开发商建的,没有开发商保障性住房也建不成。另外一个,大家都觉得保障性住房会挤压商品房,我个人觉得保障性住房如果挤压了商品房,肯定是政策定错了。

有人认为长期保障性住房会挤压房地产改变整个格局,保障性住房就这么几年的时间,你们以为还能改多少?中央定最多20%,如果20到了是不是你还得盖,不会无限制盖。而且数量在十二五规划当中有从多变少的一个过程,我个人认为保障性住房规划完不成。现在5年计划还没有执行,就先改改。

我觉得限购政策之所以受到批评,他限制了我们的人权,限制了户籍权力,货币权力,并不是因为他对房地产市场造成什么伤害。不管用市场经济的办法,造成多少伤害我们都得认,用限制人权,限制货币权力的行政办法,去破坏市场,我觉得很多人很赞同,这样房价就低了。但今天在房价问题上限制人权,明天就可以在别的地方掠夺你的人权。如果我们轻易批准政府可以任意动用行政权力破坏市场,没准哪天就破坏到你头上。你们以为房价掉下来以后就不再涨了?拿手可以按得住?如果取消了住房信贷,掉的比现在凶得多,是不是影响中国经济?我们看看这次中央经济工作会议提出,第一个稳字,平稳最好。第二个保证经济持续增长。任何一个开发商都可以宣布我这个楼不盖了,停工了,但政府能把那十二五规划的铁路停下来半截吗?人大能通过吗?所以政府钱得往里投,但开发商可以到半截就不干了。所以不要以为开发商都被逼死,也许开发商没死,有人先死了。谢谢。

 

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[责任编辑:hanfn] 标签:招拍挂 房价调控 房价过快 
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