国务院参事：中国房价绝不会越调控涨得越快(5)

良性循环“改革路线图”

如果是沿着上述政策取向采取行动，可以预见，经过几年的政策调整，中国房市包括中国经济将出现以下三方面的重大变化及循环：

（1）通过相关税收、金融政策，大力度抑制打击投资、投机购房，鼓励消费购房、租房→下降部分购房需求→房价平稳甚至部分下跌→土地需求减弱、稳住地价→地方政府“土地财政”收入快速下降→地方出现“投资资金缺口”。

（2）同时，大范围、实质性地降低民间资金进入实体经济各领域的“门槛”和各种投资限制，加上政府部分减持各类国企股份让位于民间投资后，会产生五个循环结果：第一，地方政府“投资资金缺口”压力减轻；第二，尽管地方政府减持股份、减少投资，但社会总投资率不变，经济增长压力未增加；第三，民间以实体投资替换房市投资，减轻房价格上涨压力；第四，房价上升减缓，居民购房支出减少以及少部分地方政府投资支出减少，有利于提高居民消费水平，可增加公共财政支出；第五，扩大了民间投资，产权约束明显加大，有利于企业治理结构改善。

（3）在土地、资金政策真正着力向廉租房等社会保障房倾斜后，纯商品房（自然包括改善性住房），特别是高档房、别墅，也许一段时间内还存在涨价较快的现象，此时如果通过对二级市场上涨价收入实行严厉高额的差别税率，增加财政收入，其可能的结果：第一，通过对土地收入专款专用约束，可增加农民出让土地的收益和增加廉租房等社会保障房建设的资金来源，该类优惠房建设规模加快，租房条件优越，人们更倾向于租房或者延迟改善性买房的期限，反过来减轻购房需求，又可抑制房价上涨；第二，居民减少或延迟购买改善性住房，省下货币可用于扩大消费，有利于经济的长期稳定增加；第三，纯商品房二级市场收益明显减少，境外资金投机空间缩小，外汇兑换人民币压力减轻，有利于货币宏观调控向好的方向转化。

总之，当前中国的房价，绝不会越调控涨得越快，关键是要寻找到一个能使房市趋于良性循环的调控思路，敢于调控。当前中国房市的正确调控，也不是个别部门的个别政策所能完成，必须要有多部门、多项政策的配合，要兼顾国民经济的短期目标与长期目标，要有税收金融政策、“国退民进”政策、民间投资政策等诸政策的搭配，善于调控。未来中国房市发展方向的选择也并不难，关键取决于借鉴何国经验，是选择投资品导向还是消费品导向。作者相信，只要选择好中国房市的正确发展道路，要不了几年，中国房市肯定出现健康稳定、令多数百姓满意的发展趋势。而在我们今天反思、调整我国房市发展道路之关键时机，政府手上拥有的大量优质资产，恰恰又能为未来道路的选择与转向，提供了在其他国家难以遇见的制度基础和空间，这是我们在今天房市调控苦恼中的大幸。

（作者系国务院参事、国务院发展研究中心金融所所长）

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