主题演讲部分文字实录(5)

2010年09月17日 17:07凤凰网财经【大中小】【打印】共有评论0条

那么怎么理解中国大中城市的房价，全球每英尺售价高于700美元的城市大概有22个到23个，目前还没有中国的城市，今年一季度我们的大城市的房价，深圳大概是2万6，上海大概是2万4，北京2万2，跟杭州基本持平，全国每平米售价超过1万块钱的城市今年一季度大概有10个城市左右，这就是我们目前的房价在全球来看的水平。

那么在金砖四国当中，就是俄罗斯、中国、印度、巴西，我们目前商品房的价格跟巴西是接近的，比其他国家要略低。对民众而言房价是什么，没有那么复杂，当我们看公众是不是有通货膨胀预期的时候，我们并不去进行消费者的调查，问他们对物价满不满意，消费者对物价永远是不满意的，就像生产者对物价永远都是满意的。你如果对购房者问物价贵不贵，肯定贵，反过来问开发商，他肯定会认为出奇的不贵重。怎么来了解通货膨胀的预期，如果你在商业银行活期末存款不断增加，在商业银行的定期存款和购买中长期国债的比率不断减少，就说明你现在对未来的物价比较担心了，那么公众为什么选择不管是中低收入家庭，还是高收入假定，他们隐含着什么判断，最主要的判断是对人民币中长期币值的稳定没有信心，如果人民币在中长期是稳定的如果中国政府能够发行和CPI挂钩的指数国债，如果我们确信在未来十年甚至更长的时间，币值是稳定的，通货膨胀是温和的，那么我们就没有必要把储蓄存款转变为理财产品，黄金或者是一堆砖头瓦片，所以购房者不仅仅体现消费层面的焦虑，更多层面上体现了公众对物价，对币值稳定的高度的不放心。怎么解释这个问题呢，稳定币值，稳定物价，没有什么其他办法了，如果你问一下房地产商，说不定绿豆价格起来，按一下绿豆价格国内的房价下去，国外的房价起来了，现在市场经济的情况肯定是极其的复杂。

对政府而言房价实际上是一个税收问题，94年之前，分税制没有实施，中央政府的财力是有限的，所以中央政府向诸侯借钱的情况比较普遍，比如说向广东、山东、浙江借一些钱，中央政府才能度日，94年分税制改革，中国省两级财政的财力大幅度得到了增强，但是地级市，及县以下的基层政府的财力很困难。目前困难到什么程度呢，中央的转移支付有所增加，但增加的不够快，土地出让收益09年全国统计1.6万亿人民币，这是对地方政府很大的一块财政收入。第三块是利用地方投融资平台，向金融机构借钱，这个余额大概有7.5万亿。如果我是一个县委书记也很容易理解，每亩地卖百来万，那么这些土地指标我把地卖掉了，一年毛收入大约10个亿，除了拆迁整理道路等等这些配件的成本之外，县级政府卖7、8百亩土地至少挣4个亿。土地财政也罢，我们必须对94年以来的分税制体制进一步进行分税体制改革，房价涉及到了货币政策基调的调整，涉及到了财政政策分税制体制的调整，这是根本性的东西。如果我们离开这两个因素去讨论房价就不会有结果了，那么短期调整，中期的范围之内价格是波动，取决于税收，税收政策有三种，第一种是像美国那样每年征物业1%左右的税，这个我们称之为物业税。第二种向德国的国家收房屋买卖增值部分的一部分比率，我们叫资本利得税。第三个是现在各地方政府悄悄地进行的大家都不知道的那种税，叫房地产税，那个税特别有趣，特别有意思。

第三种长期因素，长期多长，长期不超过10年，怎么去看待短中长期的房价呢，年内价稳量升，未来两三年税收政策对房地产的影响是重大的，未来5—8年如果中国经济增长没有什么大问题，那么70个大中城市的商品房的均价有可能再次出现明显的上升，长期更长呢，2020年以后那我不知道了，我只知道一点，中国一定会像日本那样，像很多其他的大国那样在房地产长期增长之后，由适度的低估走向高估，走向严重高估，走向泡沫。当然五年之内发生泡沫的情况还是比较少的。

综合我们考虑中国经济面临增长转型的巨大困难，有挑战也有成功的希望，这使得我们对未来资产价格必须更多地关注风险而不仅仅是收益。那么作为中国的富裕阶层应该怎么去配置自己的资产，这是下面的几点，可能有点政治上不太正确的判断，我只是说如果关注风险应该做什么。

第一个是从现在到未来五年左右，人民币资产，包括股票、房地产它的增值和增产的空间，和人民币的升值还是可以预见的，五年之内中国经济转型无论成功与否，经济增长本身不会出特别大的问题。人民币的资产还是快速的升值当中，所以未来少于五年的时间你必须以持有人民币的资产为主。

第二，未来五到八年，如果更长的时间，就是2015年到2016、2017年干什么，那个时候经济增长转型是否成功，各种各样的迹象暴露出来，人民币汇率的有效性也会面临着诸多的挑战，所以那个时候要考虑的就是除了拥有部分人民币资产之外，还要有外币资产，本外币资产应该均衡配置。所谓均衡配置你至少要有一半以上的资产是配置在外币的资产，更长的时间中国经济增长的转型的挑战太大了，需要中国政府做出巨大的艰苦的系统的努力，也需要我们的国民能够对未来十年长中期的经济增长有更明智的判断，我自己倾向于认为超过十年以上的时间，我们的资产配置并不仅仅要关注本币和外币的均衡配置，更要关注的是境内和境外的资产的平衡配置。只有做到这样子才能够使得如果风险不发生，那么这种配置方式并不一定能够给你带来最大的收益，如果风险事件发生了这种配置也许能够避免你遭受最大的风险。好，谢谢大家。

姚长盛：谢谢钟伟教授，结束的很突然，我老感觉还没说完。好像以我对您的过去的一些演讲，我们第一次见面，过去演讲里看到有一些好像是点到没有点透，大家如果觉得没点透有兴趣的话，最后还有一点时间在那个环节当中大家可以纸条提问的方式问一下，因为我个人就很好奇，我想真的是对房地产这么看好吗，以后后边再交流。下面我们进入资本市场的一个分析，同时也是对于行业包括趋势这方面的借助于王晓明先生的研究，有更多的一些了解，我们来有请兴业基金的投资总监王晓明先生。

王晓明：尊敬的各位嘉宾，尊敬的农业银行的各位领导，尊敬的各位投资者，大家下午好。刚刚钟教授已经就宏观、微观资本市场阐述的非常深度了，我再做一些补充，说的不对的地方请在座各位指正。我首先想花一点时间介绍一下我们基金管理公司，应该说兴业全球基金从成立以来整个的业绩刚刚杨总也介绍了，都是比较出色的，这个主要得益于我们整个投资团队相对比较稳定，我们基金经理经验比较丰富，同时从公司成立以来基金经理很少出现跳槽、辞职的现象，这样的话保证了我们整个业绩的持续稳定性。从我们基金经理人的选择上来讲的话，我们基本上管理的旗下的各个基金的基金经理都有8年、10年以上的证券从业的经验，那么这个实际上也对他比较好的去管理，取得比较好的回报是非常有帮助的。